Нужно ли выделять доли супругам и детям при продаже квартиры с маткапиталом?

Понимаю ваше желание разобраться в этом вопросе, так как от этого зависит и сделка, и отношения с органами опеки. Ситуация, когда квартира куплена до брака, но ипотека погашалась материнским капиталом, имеет свои важные особенности.

Помогу в решении Вашего вопроса пишите: 8-918-755-98-81 (МАХ, Ватсап), либо в личные сообщения по ссылке: https://9111.ru/urist-6128541/

Марина, согласно Федеральному закону РФ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилье, приобретенное с привлечением средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и всех детей (включая последующих)

Здравствуйте Марина.

Если денежные средства используются с материнского капитала для увеличения жилой площади покупки новой квартиры, необходимо указать доли собственности на детей. Орган опеки не одобрит данную сделку о покупки квартиры с использованием денежных средств из материнского капитала, если вы не определите доли детей. Как правило орган опеки и попечительства разъясняет при личном общении гражданам при намерении воспользоваться материнском капитале о необходимости определенных согласований.

Да, выделить доли необходимо, поскольку квартира была частично оплачена материнским капиталом (ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Отвечаю по пунктам.

1. Нужно ли выделять долю матери?

Да, обязательно. Доли должны быть выделены всем членам семьи: владельцу сертификата, супругу и всем детям. Доля матери выделяется, даже если квартира куплена до брака, так как маткапитал — это общее имущество супругов.

2. Нужно ли выделять долю второму ребенку?

Да, нужно. Доли выделяются всем детям, включая рожденных после использования маткапитала. То, что сертификат был потрачен на первого ребенка, не отменяет обязанности выделить долю второму.

3. Нужно ли нотариальное заверение?

Это зависит от содержания соглашения. Если вы просто выделяете доли детям, сохраняя часть квартиры в совместной собственности супругов, нотариус не требуется. Если же соглашение меняет режим собственности супругов (например, определяет доли и мужа, и жены), оно подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Также нотариус обязателен, если соглашение квалифицируется как договор дарения (с 13.01.2025).

4. Форма соглашения

Соглашение составляется в свободной письменной форме. Оно должно содержать: ФИО, паспортные данные и даты рождения всех сторон, сведения о квартире (адрес, площадь, кадастровый номер), основание права собственности, размер выделяемых долей для каждого. Типовую форму можно найти в справочных системах, например, в «Гаранте».

Дополнительно: для продажи квартиры с детскими долями потребуется предварительное разрешение органа опеки, которое будет выдано только при условии предоставления детям равноценных долей в новом жилье.

Если потребуется составить проект соглашения — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, WhatsApp

Маткапитал за первого ребёнка в 2020 году — 466 617 руб. Семья на момент оформления — 4 человека. Минимальная доля каждого = 466 617 ÷ 4 ÷ стоимость 1 кв.м квартиры. Можно выделить больше — меньше нельзя. Второй сертификат на эту квартиру не использовался, но ребёнок всё равно получает долю — закон смотрит на состав семьи на дату оформления, а не на количество сертификатов.

Стратегия перед опекой: выделяете доли всем четверым → регистрируете в Росреестре → подаёте в опеку заявление о продаже с одновременной покупкой новой квартиры, где доли детям будут не меньше. Опека сравнивает доли по площади, а не по рыночной стоимости — важно, чтобы кв.м на каждого ребёнка не уменьшились.

доли обычно выделяют и матери, и детям; по второму ребенку — зависит от того, как оформлялась обязанность по маткапиталу и как опека трактует состав детей на момент оформления долей. Форма соглашения и необходимость нотариуса зависят от выбранного способа передачи прав.