Можно ли сейчас оформить ипотеку на дом, полученный сироте по соцнайму, и не лишат ли при приватизации через 3 года?

Договор спец найма с вами расторгнут.

Здравствуйте, Долаана. Оформить ипотеку на другое жилье вы вправе уже сейчас - полученный от государства дом у вас не заберут. Заложить же в банк сам выданный дом до его приватизации в собственность нельзя.

Наличие жилья в собственности проверяется только на этапе очереди до выдачи ключей.

Когда договор найма специализированного жилого помещения уже заключен (базовый срок 5 лет с правом сокращения до 3 лет при официальном доходе за 12 месяцев), покупка другой недвижимости в ипотеку не является основанием для расторжения договора, изъятия дома или отказа в его бесплатной приватизации по ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ и ст. 2, 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-I.

Верховный Суд РФ в п. 41 Постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 разъяснил, что основания для расторжения договора специализированного найма строго ограничены законом. Покупка нанимателем другого жилья в кредит в этот перечень не входит, поэтому вопросы при приватизации дома не возникнут, однако отдать в залог банку сам государственный дом до оформления собственности запрещено по ст. 6 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ и ст. 109.1⁠⁠ ЖК РФ.

Порядок действий сейчас: 1) сохраняйте регистрацию и проживание в доме, оплачивая коммунальные счета без просрочек более 6 месяцев; 2) для выхода на приватизацию через 3 года проверьте три позиции: официальный доход не ниже МРОТ за 12 месяцев, отсутствие долгов по налогам и ЖКУ, надлежащее содержание дома; 3) подайте в уполномоченный орган заявление об исключении жилого помещения из специализированного фонда и заключении договора социального найма, после чего оформите приватизацию.

Не сдавайте выданный дом посторонним лицам и не оставляйте его заброшенным до прихода жилищной комиссии, а заявление о переводе дома в социальный наем подавайте письменно под входящую отметку, так как устное обращение позволит чиновникам продлить спецнаем еще на один срок.

От вида вашего договора зависит точный порядок перевода дома в собственность без задержек. Вы планируете сейчас покупать в ипотеку другое жилье или хотите заложить сам полученный дом?

Давайте разберу ваши вопросы по порядку — так будет спокойнее. Ситуация решаемая, но есть важные нюансы.

1. Можно ли сейчас оформить ипотеку? Да, но с важным уточнением: вы не сможете заложить сам этот дом. Пока действует договор специализированного найма, жильё не в вашей собственности — оно остаётся в государственной или муниципальной собственности. По закону (ФЗ «Об ипотеке») предметом залога может быть только недвижимость, которая принадлежит заёмщику. Однако вы вполне можете взять ипотечный кредит на покупку другого жилья. Банк будет оценивать вашу кредитную историю, доход и предлагаемое обеспечение (другую вашу собственность), а не статус текущего жилья.

2. Не расторгнут ли договор через три года из-за ипотеки? Нет, сам по себе факт оформления ипотеки на другое жильё не является основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Закон не связывает эти вещи. Договор могут расторгнуть только по конкретным причинам, например: если вы более года не платите за ЖКУ, систематически повреждаете жильё, нарушаете права соседей или используете помещение не по назначению. Так что если вы добросовестно исполняете обязанности нанимателя, договор сохранится.

3. Не отнимут ли дом? При соблюдении условий договора — нет. Пока вы живёте в доме, оплачиваете коммунальные услуги, не портите имущество и не нарушаете права других лиц, оснований для изъятия нет.

4. Возникнут ли сложности при приватизации? В целом нет, но есть нюанс со сроками. По общему правилу договор специализированного найма для детей-сирот заключается на 5 лет, и только после его истечения (и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания содействия в преодолении трудной жизненной ситуации) с вами заключают обычный договор социального найма, и тогда становится возможна приватизация. Однако с августа 2023 года появилась возможность сократить этот срок до 3 лет. То есть если вам уже есть 23 года и вы соответствуете ряду условий (стабильный официальный доход в течение года, отсутствие долгов по налогам и ЖКХ, справок из диспансеров, судимостей и т.п.), вы можете подать заявление на сокращение срока — и тогда приватизировать жильё можно будет сразу после истечения этих трёх лет.

Мой совет: перед тем как подавать заявку на ипотеку или инициировать сокращение срока найма, проконсультируйтесь в органе, который предоставил жильё (часто это региональное министерство строительства/жилищной политики или местная администрация). Специалисты проверят вашу индивидуальную ситуацию, подтвердят возможность сокращения срока и подскажут точный пакет документов. Это убережёт от неожиданностей.

Здравствуйте.

Оформить ипотеку на другой объект можно, на сам дом — нет, пока он не ваш. Дом, полученный как сирота, за ипотеку не отберут — могут лишь не продлить специализированный наём и сразу перевести жильё в соцнаём. Приватизации это не помешает, если вы честно живёте в доме и платите за него.

Здравствуйте. По вопросу о том, можно ли оформить ипотеку на дом, полученный сиротой по социальному найму, и не лишат ли его при приватизации через 3 года, — поясню.

1. Жильё сироты по соцнайму. Дети-сироты обеспечиваются жильём по договору социального найма (специализированный жилищный фонд). Такое жильё НЕ является собственностью сироты — пока по соцнайму. Ипотеку на него оформить нельзя как на собственность (нет права собственности/залога без собственности).

2. Приватизация. Через 3 года (или при достижении условий) сирота вправе приватизировать жильё (стать собственником, ст. 2, 11 Закона «О приватизации»). После приватизации жильё — собственность сироты, и на него можно оформить ипотеку (залог собственности). До приватизации — только целевые программы/соцвыплаты, не ипотека на это жильё.

3. Ипотека и соцнайм. Банк не выдаст ипотеку под жильё, которое не ваша собственность (нет обеспечения). Возможны варианты: (а) приватизировать жильё, затем ипотека под него; (б) ипотека на иное жильё. «Лишат ли при приватизации через 3 года» — наоборот, приватизация даёт собственность; до приватизации жильё по соцнайму может быть изъято при нарушениях, но обычно сироте сохраняется статус.

4. Важно. Если жильё сироты по соцнайму (специализированный найм на 5 лет), в период действия сирота не может продать/заложить его без разрешения. После приватизации (когда станет собственником) — можно. Проверьте условия вашего договора соцнайма.

Рекомендация: если вы хотите ипотеку на это жильё — сначала приватизируйте его (станьте собственником), затем оформляйте ипотеку. Если соцнайм ещё действует — ипотеку под него банк не даст. Не теряется ли право — приватизация даёт собственность. Готов помочь с приватизацией — сайт lawyer-moscowa.ru, +7 (926) 948-34-66.

Готов помочь с приватизацией — сайт lawyer-moscowa.ru, +7 (926) 948-34-66.

Вы вправе оформить семейную ипотеку на другой дом: это не станет основанием для расторжения договора спецнайма и не лишит вас права приватизировать полученный от государства дом.

Главное — добросовестно исполнять обязанности по договору (платить за ЖКУ, содержать жильё), тогда при наступлении срока сможете перейти к соцнайму и приватизировать дом.

Сможете.

Не отнимут, если не снимитесь с регистрационного учёта и будете платить ЖКУ, не возникнут, сможете приватизировать

Да, вы можете оформить ипотеку. Договор найма специализированного жилья не будет расторгнут, а само жилье не отнимут: приобретение другого жилья в собственность не является основанием для прекращения такого договора (п. 11 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 23.12.2020; ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ).

Риск возникает на этапе перевода спецжилья в соцнайм и приватизации. Орган власти может отказать, если с учетом площади ипотечной квартиры ваша обеспеченность превысит учетную норму (обычно 12–18 кв. м на человека в регионе). Однако суды в таких спорах часто встают на сторону сирот, указывая, что нуждаемость определялась на момент предоставления жилья.

Что делать:

1. Сохранять фактическое проживание в предоставленной квартире, оплачивать ЖКУ без долгов.

2. При наступлении срока подать заявление о заключении договора соцнайма; при отказе — обжаловать в суд.

3. Учесть, что приватизация возможна после заключения соцнайма, наличие ипотеки сама по себе не является основанием для отказа.

Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Здравствуйте. Нет, из-за ипотеки на другой дом жильё, которое вам дали как сироте, не отнимут, и приватизировать его это не помешает. Верховный суд прямо указывал, что покупка нанимателем другого жилья в собственность не основание расторгать договор найма такого помещения. Проверку, есть ли у вас своё жильё, делали до того, как дом вам выделили, а повторной проверки при переводе в соцнаём закон не предусматривает.

Риск у вас, честно говоря, в другом. Через три года комиссия будет смотреть, справляетесь ли вы сами, без помощи государства. Если к тому времени появятся долги за свет, газ или воду, просрочки, а платёж по ипотеке окажется неподъёмным, это могут расценить как трудную жизненную ситуацию и продлить специализированный наём ещё на пять лет. Дом при этом всё равно останется вашим, но приватизация отодвинется. Поэтому платёж я бы брал такой, чтобы он не съедал всё и счета за этот дом оплачивались без задержек.

Что касается «без залога и без взноса», купленный в ипотеку дом в любом случае будет в залоге у банка, так устроена ипотека. Это нормально и вашего дома от государства никак не касается. А первоначальный взнос по семейной ипотеке, насколько я знаю, всё-таки нужен. Его можно закрыть материнским капиталом. И с четырьмя детьми проверьте выплату многодетным на погашение ипотеки: если третий или следующий ребёнок родился с 2019 года, государство может погасить до 450 тысяч.

Так что берите, если платёж посильный. Если покажете условия, которые предлагает банк, посмотрю, нет ли подвохов, но тут как хотите.

С уважением, Охотин С.

1) Можно ли оформить ипотеку до приватизации?

Ипотека оформляется под залог объекта, находящегося в собственности залогодателя. При договоре соцнайма жильё принадлежит публичному собственнику (государству/муниципалитету), поэтому заложить «вашу» квартиру/дом банку, как правило, не получится. Банки могут рассматривать варианты только в исключительных случаях (например, когда приватизация уже завершена и у вас есть право собственности), либо при наличии специальных согласий собственника, но это редкая практика и зависит от условий вашего договора и позиции собственника.