Как подарить дом внуку и запретить его продажу при моей жизни?

Виктор, по договору вы передаете дом в собственность внуку прямо сейчас, но на объект накладывается обременение (залог) в вашу пользу. Внук станет собственником, но в ЕГРН будет стоять отметка об обременении. По закону он вообще не сможет продать, подарить или заложить дом без вашего официального, нотариально заверенного согласия.

Самый надежный вариант - не дарить. А оформить на внука завещание.

Включить в договор дарения прямой запрет на продажу дома внуком при вашей жизни нельзя — это условие противоречит безвозмездной природе дарения, и такой договор может быть признан притворным . Однако у вас есть два законных способа защитить свои интересы:

Вариант 1: Дарение с сохранением права проживания

Вы можете подарить дом внуку, но прописать в договоре своё право пожизненного проживания в нём. Внук станет собственником, но пока вы живы, вы сохраняете право жить в доме . Продать дом он сможет, однако обременение в виде вашего права проживания сохранится и при смене собственника — новый владелец не сможет вас выселить . Это не прямой запрет на продажу, но существенно усложняет её.

Вариант 2: Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Это более надёжный способ. По договору ренты внук становится собственником дома, но при этом берёт на себя обязательство пожизненно вас содержать (уход, питание, лекарства и т.д.). Пока вы живы, он не вправе продавать или дарить дом третьим лицам без вашего согласия . Это не дарение, а возмездная сделка, поэтому ограничения здесь законны.

Что важно учесть: с 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению . Нотариус проверит вашу дееспособность и разъяснит последствия. Если вы выберете ренту, договор также оформляется у нотариуса.

Если ваша главная цель — гарантированно сохранить крышу над головой и не дать внуку продать дом до вашей смерти, договор ренты подходит лучше, чем дарение с правом проживания.

Только завещание.

Для личной консультации (обсуждения условий работы) пишите/звоните мне по номеру +7 961 066 75 84 (Макс, Ватсап).

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

1) Подарить «с запретом продать» — по общему правилу сложно

Договор дарения по закону передает право собственности сразу. После регистрации в Росреестре внук становится собственником и обычно вправе отчуждать имущество, даже если в договоре есть пожелание «не продавать». Одних только формулировок в договоре зачастую недостаточно, чтобы реально запретить сделки.

2) Как часто делают на практике: не дарение, а «передача с сохранением контроля»

Варианты зависят от того, что именно вы хотите сохранить:

А) Завещание (контроль до смерти)

Если главная цель — чтобы при вашей жизни внук не смог распоряжаться домом, то самый безопасный путь — составить завещание. До смерти собственником остаетесь вы и можете менять завещание, дарить/продавать/проживать