Как оформить продажу долей в квартире и покупку дома с долями детей при ипотеке и маткапитале?

Предстоящая сделка включает два взаимосвязанных этапа: продажу квартиры с долями детей и покупку дома. Ключевое условие — одновременное соблюдение прав несовершеннолетних при продаже и требований к жилью, приобретаемому с маткапиталом покупателей.

Пошаговый план:

1. Подготовка к продаже квартиры: Соберите документы на всех собственников (паспорта, свидетельства о рождении детей). Поскольку доли принадлежат несовершеннолетним, потребуется предварительное письменное согласие органа опеки (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Опека даст согласие только при условии, что жилищные условия детей не ухудшатся (площадь и качество нового жилья не меньше). Заявление рассматривается до 15 дней.

2. Нотариальное удостоверение продажи: Договор купли-продажи с участием несовершеннолетних подлежит обязательному нотариальному удостоверению, иначе сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Если квартира приобреталась в браке, также нужно нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

3. Проведение сделки с покупателями: В договоре укажите порядок оплаты: часть — ипотечные средства банка, часть — маткапитал (перечисляется СФР в течение 15 дней после регистрации). Покупатели обязаны выделить доли всем членам семьи, включая детей, в приобретаемом жилье.

4. Покупка дома и земли: Маткапитал можно направить только на покупку жилого дома, но не земельного участка (ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Дом должен иметь статус жилого и быть пригодным для круглогодичного проживания. Землю вы оформляете за счет собственных или кредитных средств.

5. Выделение долей: Доли в доме и земельном участке выделяются всем членам семьи покупателей пропорционально сумме маткапитала. Соглашение о выделении долей можно оформить в простой письменной форме, если оно не совмещено с изменением режима собственности супругов.

Какие документы подготовить вам как продавцу: паспорта, свидетельства о рождении детей, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, согласие опеки, нотариальное согласие супруга (если применимо), справку о зарегистрированных лицах.

Если потребуется составить проект соглашения или искового заявления — обращайтесь.

+7-918-363-83-08 Мах, Telegram, Whats'App

Здравствуйте Наталья!

Такая сделка возможна с разрешения органа опеки и попечительства по месту жительства детей. Рекомендую по поставленному вопросу обратиться в орган опеки и попечительства и к нотариусу.

А в опеку мне надо нести какие документы? На меня и на детей, на квартиру..это понятно.. а от покупателей что? Как мне заявить органам опеки, что они будут покупать квартиру в ипотеку+маткапитал?

Здравствуйте! Продать квартиру и купить дом Вы можете, но сначала нужно получить разрешение опеки, поскольку трое детей владеют долями в квартире (ст. 21 Закона № 48-ФЗ). Опека проверит, чтобы права и жилищные условия детей не ухудшились.

Для этого подготовьте документы на себя и детей, выписку ЕГРН на квартиру, документы на дом и земельный участок, которые хотите купить, а также проекты договоров. Укажите, что в новом доме и на участке каждому ребёнку будет принадлежать по 1/5, а Вам — 2/5.

От покупателей понадобятся сведения для договора и о том, как они будут оплачивать квартиру: сколько перечислит банк, а сколько поступит из маткапитала. Подтверждающие документы представьте по требованию опеки.

После получения разрешения можно оформлять обе сделки. Продажу квартиры обязательно заверяет нотариус (ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Заранее согласуйте с покупателями и банком сроки оплаты, поскольку маткапитал может поступить позже.

Обратиться в органы опеки, они дадут список документов