Что делать председателю совета дома в арбитраже - отзыв, новое третье лицо УК и шансы суда?

Здравствуйте. Екатерина!

1. Повторный отзыв представлять можно и нужно – это не запрещено: как третье лицо вы пользуетесь процессуальными правами стороны, а суд сам запросил у вас документально-мотивированный отзыв ст. 51 АПК РФ. Новые доказательства (ответ Минстроя, свежая фотофиксация) следует приложить именно к нему и раскрыть другим участникам до заседания 2 декабря ст. 65 АПК РФ.

2. Ходатайство о привлечении новой УК вы подать вправе, но суд оценит, может ли судебный акт повлиять на права этой УК, – без такого обоснования последует отказ (п. 33, Постановление Пленума ВС РФ № 46, 23.12.2021).

При этом привлечение третьего лица после начала разбирательства влечёт рассмотрение дела с самого начала ст. 51 АПК РФ, поэтому процессуальные риски задержки реальны; в большинстве случаев разумнее запросить у новой УК документы, не меняя состав участников.

3. Шансы не нулевые, но продажа с торгов – исключительная мера с высоким порогом доказывания.

Вероятность отказа в иске при текущей позиции ответчика существенна (короткий срок предупреждения, риск квалификации работ как не нарушающих права – см. п. 16 обзора п. 16, Тематический обзор ВС РФ, 13.12.2023), однако отказ не закрывает путь: возможны апелляция и повторное обращение Управы после разумного срока ст. 29 ЖК РФ.

Рекомендация

- До 2 декабря подайте один обновлённый отзыв третьего лица со всеми новыми материалами: ответ Минстроя, фото с датами, подтверждающие, что магазин работает, а восстановительных работ нет. Раскройте копии всем участникам дела – ссылаться потом на нераскрытые доказательства суд не позволит ст. 65 АПК РФ.

- В отзыве сделайте акцент на том, что работы затронули общее имущество дома (внешние стены, ограждения лоджий, отмостка, газон), а согласия всех собственников нет: это ключевой факт против позиции ответчика (п. 11, Тематический обзор ВС РФ, 13.12.2023 · ст. 36 ЖК РФ)

- Если хотите, заявите ходатайство о привлечении новой УК – но только с чётким обоснованием, как её права зависят от исхода дела, и осознавая риск пересмотра с начала. Альтернатива: просите суд истребовать у УК документы (акты, журналы осмотра, переписку) без изменения состава лиц.

- Собирайте доказательства систематически (фото, ответы ведомств) – они понадобятся и для апелляции, и для возможного повторного иска Управы.

Здравствуйте, Екатерина! Отвечу по порядку.

1. Повторно подавать письменные объяснения можно и нужно. Лица, участвующие в деле, вправе давать объяснения и представлять доказательства на любой стадии рассмотрения в первой инстанции (ст. 41, 81 АПК РФ). Назовите документ «Дополнительные письменные объяснения третьего лица», приложите ответ Минстроя и свежие фото с датой, лучше с видимыми признаками работы магазина (вывеска, режим, чек). Копии заранее направьте всем участникам (ч. 3 ст. 65 АПК РФ), а в суд подайте через «Мой арбитр» до 2 декабря.

2. Ходатайство о привлечении третьего лица по ч. 1 ст. 51 АПК РФ вправе заявить сторона, а не третье лицо, либо суд делает это по своей инициативе. Поэтому попросите Управу заявить такое ходатайство или в объяснениях укажите суду, что УК сменилась. Учтите: после вступления нового лица рассмотрение начинается с самого начала (ч. 3 ст. 51), то есть процесс затянется. Польза от новой УК есть, она отвечает за фасад и придомовую территорию, но решать стоит взвесив эту задержку.

3. Шансы я бы оценил как умеренные. Главный риск в том, что суды считают продажу с торгов по ч. 5 ст. 29 ЖК РФ крайней мерой и проверяют, был ли срок для восстановления разумным. Месячный срок ответчик будет атаковать, но полгода бездействия и продолжение работы магазина говорят в Вашу пользу. Отдельный довод: устройство дверного проёма в наружной стене и занятие придомового участка затрагивают общее имущество, а для этого нужно согласие собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Если Управе откажут, путь не закрыт: собственники вправе сами предъявить иск о приведении общего имущества в прежнее состояние (ст. 304 ГК РФ) к собственнику помещения и арендатору. Для этого заранее проведите общее собрание и уполномочьте Вас или УК представлять интересы дома.

В вашей ситуации имеются правовые основания для активной позиции в арбитражном суде. Причём я бы не ограничивался повторением ранее представленных объяснений. К заседанию 2 декабря целесообразно подготовить дополнительные письменные объяснения третьего лица с новыми доказательствами и отдельными возражениями на доводы ответчика.

Главное в этом деле не то, мешает ли непосредственно магазин жильцам и нравится ли им его работа. Главный вопрос заключается в том, имел ли собственник нежилого помещения право производить такие работы без необходимых согласований, затрагивать общее имущество многоквартирного дома и изменять конструктивные элементы здания.

Позиция ответчика о том, что права жильцов якобы не нарушены, сама по себе не устраняет допущенных нарушений. Отсутствие жалоб на шум или неудобство от входа в магазин не означает законности переустройства и реконструкции.

1\. Можно ли повторно представить письменные объяснения?

Не только можно, но в данном случае это процессуально оправданно.

АПК РФ не устанавливает запрета на повторное представление письменных объяснений третьим лицом. Более того, статья 81 АПК РФ прямо предусматривает право лиц, участвующих в деле, представлять письменные объяснения об известных им обстоятельствах, имеющих значение для дела.

Я рекомендую назвать документ не «повторный отзыв», а «Дополнительные письменные объяснения третьего лица относительно исковых требований».

В документе необходимо отразить несколько обстоятельств.

Во-первых, новые доказательства, которые ранее не представлялись суду. В частности, ответ Минстроя, если содержащиеся в нём сведения имеют отношение к предмету спора.

Во-вторых, актуальное состояние помещения. Сделайте фотографии на текущую дату. Желательно зафиксировать:

- функционирование магазина «Монетка»;

- наличие покупателей;

- разгрузку и завоз товаров;

- состояние всех новых входных групп;

- вентиляционное оборудование на придомовой территории;

- отсутствие каких-либо работ по восстановлению первоначального состояния фасада и помещения.

Особенно важно последнее обстоятельство.

В-третьих, необходимо отдельно указать, что с момента вынесения предписания прошло уже около шести месяцев, однако собственник не приступил к исполнению обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

При этом рекомендую не просто утверждать, что ответчик затягивает процесс, а показать объективные обстоятельства, подтверждающие отсутствие намерения исполнять предписание.

Например, продолжение коммерческой эксплуатации помещения в изменённом состоянии, отсутствие строительных работ, отсутствие подготовительных мероприятий по восстановлению.

В-четвёртых, нужно дать оценку возражению ответчика о том, что установленный срок в один месяц является неразумным.

Здесь есть важный юридический нюанс.

Статья 29 ЖК РФ действительно предусматривает обязанность собственника восстановить помещение в прежнее состояние в разумный срок. Поэтому суд будет оценивать не только формально установленный срок, но и объективную возможность выполнения предписания.

Однако ответчик не может бесконечно ссылаться на недостаточность времени. Шесть месяцев фактического бездействия, если это подтверждено доказательствами, существенно ослабляют такой довод.

Верховный Суд РФ в определении от 30.05.2023 № 18-КГ23-40-К4 обращал внимание на необходимость выяснения факта получения собственником требования о восстановлении помещения и наличия реальной возможности устранить нарушения в разумный срок.

Поэтому необходимо представить суду доказательства даты получения собственником предписания, установленного срока и последующего бездействия.

2\. Нужно ли привлекать новую управляющую компанию?

Вы вправе самостоятельно заявить такое ходатайство. Статья 51 АПК РФ позволяет третьим лицам ходатайствовать о привлечении других третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Но есть один момент: само по себе изменение управляющей компании не является достаточным основанием для её обязательного привлечения к делу.

Суд должен установить, что судебный акт может повлиять на её права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В вашем случае новая УК потенциально может быть заинтересована в исходе спора, поскольку:

- осуществляет управление общим имуществом дома;

- отвечает за организацию его содержания и технического обслуживания в пределах своих обязанностей;

- располагает сведениями о состоянии фасада и инженерного оборудования;

- может иметь документы о согласовании либо отсутствии согласования произведённых работ.

Но я бы не торопился заявлять ходатайство о привлечении новой УК.

Почему?

Поскольку привлечение нового третьего лица после начала судебного разбирательства влечёт рассмотрение дела с самого начала (часть 4 статьи 51 АПК РФ). Это действительно может отодвинуть рассмотрение спора.

На мой взгляд, сейчас разумнее направить новой УК письменный запрос с требованием сообщить, проводилось ли обследование фасада, имеются ли акты осмотра, выявлялись ли нарушения при устройстве входных групп и вентиляции.

Полученные документы представьте в суд.

Если УК располагает существенными доказательствами, но отказывается их предоставлять, можно заявить ходатайство об их истребовании судом по статье 66 АПК РФ.

Таким образом, вы получите необходимые доказательства без дополнительного процессуального усложнения дела.

3\. Какие перспективы у иска о продаже помещения с публичных торгов?

Здесь ситуация интереснее, чем её представляет Управа.

Статья 29 ЖК РФ предусматривает специальный механизм воздействия на собственника, который самовольно переустроил или перепланировал помещение в многоквартирном доме и не исполнил требование о восстановлении прежнего состояния.

Часть 5 статьи 29 ЖК РФ прямо предусматривает возможность продажи такого помещения с публичных торгов.

Действительно, это исключительная мера. Но исключительность меры не означает, что суд вправе произвольно игнорировать предусмотренные законом последствия нарушения.

В вашем деле я вижу несколько существенных обстоятельств.

Первое. Отсутствие согласования работ.

Если подтверждено, что собственник не получал необходимых согласований, это существенное обстоятельство.

Второе. Изменение внешней стены дома.

Особое внимание я бы уделил устройству дверного проёма вместо существовавшего окна. Это не обычная внутренняя перепланировка.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме от 13.12.2023 специально рассмотрел вопрос устройства отдельных входов путём разрушения части внешней стены.

Верховный Суд указал, что такие работы могут относиться к реконструкции многоквартирного дома, поскольку затрагивают конструктивные характеристики здания и безопасность его эксплуатации.

Это очень важная правовая позиция для вашего дела.

Третье. Использование общего имущества.

Наружные ограждающие конструкции дома относятся к общему имуществу собственников помещений в силу статьи 36 ЖК РФ.

Если работы привели к уменьшению общего имущества либо предполагают присоединение его части к нежилому помещению, необходимо согласие всех собственников в соответствии со статьями 36 и 40 ЖК РФ.

Здесь следует обратить внимание на вентиляционное оборудование, входные группы и использование придомовой территории.

При этом не всякое отверстие в фасаде автоматически означает уменьшение общего имущества. Необходимо установить характер работ, их последствия и то, затрагивают ли они общее имущество.

Четвёртое. Отсутствие восстановления.

Это один из наиболее важных фактических аргументов.

Собственник получил предупреждение, срок исполнения истёк, но помещение продолжает использоваться в изменённом состоянии.

Верховный Суд РФ в Обзоре от 13.12.2023 также разграничил перепланировку помещения и реконструкцию самого многоквартирного дома. Это принципиально важно: ответчик не может автоматически представить все выполненные работы как обычную перепланировку нежилого помещения.

Официальная правовая позиция Верховного Суда содержится в Обзоре от 13.12.2023, в частности в разделах о реконструкции многоквартирного дома, устройстве отдельных входов и использовании общего имущества.

Но здесь я обязан обратить ваше внимание на один процессуальный риск.

Необходимо проверить, насколько правильно Управа квалифицировала все выполненные работы именно по статье 29 ЖК РФ.

Если устройство дверного проёма в наружной стене, изменение конструктивных элементов и установка оборудования представляют собой реконструкцию многоквартирного дома, применяются также нормы Градостроительного кодекса РФ и статьи 222 ГК РФ.

Это не означает, что работы становятся законными. Напротив, это может означать необходимость применения другого способа судебной защиты.

Поэтому в письменных объяснениях я бы специально указал на необходимость разграничить самовольную перепланировку, переустройство и реконструкцию дома. И просил суд дать правовую оценку каждому виду выполненных работ.

4\. Что делать, если суд откажет Управе в иске?

Отказ в продаже помещения с торгов не означает признания всех произведённых работ законными.

Это два разных юридических вопроса.

Даже если суд посчитает продажу с торгов несоразмерной мерой, остаётся обязанность устранить нарушения, если они установлены.

В таком случае возможны следующие действия.

Во-первых, собственники помещений вправе самостоятельно защищать право общей долевой собственности на общее имущество. В зависимости от характера нарушений можно предъявить требования об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, восстановлении фасада и приведении самовольно изменённых конструкций в первоначальное состояние.

Правовая основа: статьи 12, 304 ГК РФ, статьи 36, 40 ЖК РФ.

Во-вторых, необходимо добиваться проверки законности реконструкции с точки зрения градостроительного законодательства. Здесь особое значение имеет вопрос о наличии проектной документации, разрешения на строительство, если оно требовалось, и заключения о безопасности выполненных работ.

В-третьих, если суд откажет в иске Управе, необходимо внимательно изучить мотивировочную часть решения. Если отказ будет связан исключительно с несоразмерностью продажи помещения с торгов, это не исключает предъявления иных требований.

И наконец, при наличии нарушений со стороны уполномоченных органов можно обжаловать их бездействие в установленном процессуальном порядке.

5\. Что я считаю наиболее важным для заседания 2 декабря

Я бы сделал акцент не на самом факте открытия магазина «Монетка», а на совокупности следующих обстоятельств:

1. Собственник произвёл работы, затрагивающие наружные ограждающие конструкции многоквартирного дома.

2. Отдельный дверной проём был устроен путём изменения существовавшего оконного проёма.

3. Произведено вмешательство в фасад посредством устройства вентиляционных отверстий и установки внешнего оборудования.

4. Используется придомовая территория для размещения оборудования и входных групп.

5. Согласие собственников на работы, затрагивающие общее имущество, отсутствует.

6. Уполномоченный орган выявил нарушения, выдал требование о восстановлении первоначального состояния.

7. Собственник требование не исполнил, помещение продолжает эксплуатироваться.

Именно эта последовательность обстоятельств должна быть отражена в дополнительных объяснениях.

Отдельно рекомендую заявить ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, если в материалах дела пока нет квалифицированного заключения о характере выполненных работ. Эксперт должен установить, какие конструкции затронуты, являются ли они несущими, изменились ли характеристики надёжности и безопасности здания, какие работы необходимы для восстановления первоначального состояния.

Без технической оценки ответчик может пытаться представить демонтаж частей фасада и устройство новых входов как незначительное изменение нежилого помещения.

Итоговый вывод.

Я бы не соглашался с утверждением Управы об отсутствии перспектив. В деле имеются обстоятельства, которые заслуживают серьёзной судебной оценки. Более того, Обзор Верховного Суда РФ от 13.12.2023 содержит правовые позиции, непосредственно относящиеся к устройству отдельных входов в нежилые помещения многоквартирных домов.

Но и гарантировать удовлетворение иска о продаже помещения с торгов нельзя. Суд будет проверять не только факт самовольных работ, но и правовую квалификацию этих работ, соблюдение процедуры выдачи предписания, разумность срока и возможность восстановления помещения.

Особенно важно: вам необходимо не допустить, чтобы спор свёлся к вопросу о том, мешает ли магазин жильцам. Он должен рассматриваться прежде всего как спор о законности вмешательства собственника нежилого помещения в общее имущество многоквартирного дома и конструктивные элементы здания.

Именно на этом я бы строил дальнейшую процессуальную позицию.

Здравствуйте!Нет, писать полностью новый отзыв не нужно, но дополнить позицию — можно и нужно. Закон не ограничивает количество процессуальных документов: вы вправе подать «Дополнение к отзыву».

Да, вы можете заявить такое ходатайство. Согласно ст. 51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, могут вступить в дело по ходатайству стороны или по инициативе суда, если судебный акт может повлиять на их права или обязанности. В вашем случае новая УК управляет домом, и спор напрямую затрагивает её обязанности по содержанию общего имущества (стены, отмостка, газон). Суд рассмотрит ходатайство и вынесет определение — иногда суд сам предлагает привлечь заинтересованное лицо. Если суд удовлетворит ходатайство, рассмотрение дела в первой инстанции начнётся заново.

Шансы есть, но все зависет от доказательств

Отзыв пишите заново: можно дополнять позицию новыми доказательствами и фото (ст. 131, 159 АПК). Ходатайство о привлечении новой УК подайте (ст. 51 АПК), но это может затянуть дело. Шансы средние: продажа с торгов — крайняя мера (ст. 29 ЖК).

Здравствуйте.

Представление повторных письменных объяснений третьим лицом допустимо и целесообразно: приобщите ответ Минстроя России, актуальную фотофиксацию состояния помещения на дату заседания, а также мотивированные возражения на доводы ответчика о неразумности срока и отсутствии нарушения прав (ссылка на ч. 2 ст. 40, ст. 44 ЖК РФ, ст. 81 АПК РФ).

Ходатайство о привлечении нового лица -новой управляющей организации - в качестве третьего лица вы вправе заявить, однако его удовлетворение влечёт начало рассмотрения дела с самого начала, что затянет процесс. Предпочтительнее истребовать у неё документы (акт осмотра общего имущества МКД) в порядке ст. 66 АПК РФ.

Отдельно подлежит оценке вопрос подведомственности: споры, вытекающие из жилищных правоотношений, рассматриваются судами общей юрисдикции, передача дела в арбитраж основана исключительно на субъектном составе сторон и может быть оспорена заявлением о передаче дела по подсудности либо возвращении иска.

Относительно перспектив: требование о продаже помещения с публичных торгов является исключительной мерой и подлежит удовлетворению при установлении, что собственник, получивший предписание, не принял мер по его исполнению в разумный срок.

С уважением, Александр.

Здравствуйте!

Ситуация выжатая, но не безнадёжная, и по каждому вопросу есть чёткий ответ. Разберу по порядку.

1. Повторные объяснения — можно и нужно

Прямого запрета «писать только один раз» в процессе нет. Вы — третье лицо без самостоятельных требований (ст. 51 АПК РФ) и пользуется всеми правами стороны, кроме изменения иска, отказа от него и мирового соглашения: представлять доказательства и объяснения, участвовать в исследовании доказательств, задавать вопросы — всё это ваше законное право. Суд сам в определении предложил вам представить письменные объяснения — значит, он ждёт ваш документ к заседанию.

Оформляйте как «Письменные объяснения третьего лица (дополнение к ранее представленным)» и структурируйте так, чтобы суду было удобно пользоваться:

Кратко: кто вы, когда и как вступили в дело, что просит истец, что заявляет ответчик.

Хронология нарушения — когда начались работы, что сделано (проём в несущей стене, входные группы, вентиляционный блок на придомовой территории, снос ограждений), отсутствие согласования и общего собрания собственников.

Неисполнение предписания: предупреждение Управы от (дата), на дату заседания прошло N месяцев — работ нет, магазин работает. Сюда — свежая фотофиксация с датой, ответы ведомств, включая новый ответ Минстроя.

Доводы на отзыв ответчика: «месяц — мало» не выдерживает, потому что прошло уже полгода с предписания; «ничьи права не нарушаются» разбивается позицией Верховного Суда (об этом ниже).

Практические моменты: направьте документ всем участникам процесса и в суд заранее (минимум за несколько дней до 2 декабря), лучше через «Мой арбитр» с сопроводительным письмом; фото — с датой и местом, можно сделать осмотр у нотариуса (протокол осмотра — самое тяжёлое для опровержения доказательство того, что магазин работает и на конкретную дату).

2. Новую УК привлечь — можно, но подумайте, нужно ли

Ходатайство подать вы вправе: третье лицо — полноправное лицо, участвующее в деле, и может ходатайствовать о привлечении других третьих лиц (привлечение возможно «по ходатайству стороны», а вы приравнены к стороне по правам).

Но есть нюанс, о котором вы сами догадались: если третье лицо вступает в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение начинается с самого начала (ч. 4 ст. 51 АПК). Плюс новое лицо нужно известить, оно должно подготовить позицию — это реальные месяцы.

Что я бы сделала:

В своих объяснениях письменно сообщите суду о смене управляющей организации (приложите протокол собрания собственников о смене УК и договор управления). Суд, если сочтёт нужным, привлечёт её сам.

Известите новую УК напрямую и предложите ей самой подать ходатайство о вступлении в дело — так процессуальная «цена» затягивания ляжет на неё, а не на вас.

Требование о приведении в исходное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения, УК в этом споре не сторона спора по существу — её участие желательно, но не критично. Не жертвуйте скоростью разбирательства ради формальной полноты.

3. Шансы — честно и по пунктам

Управа лукавит или просто заранее оправдывается. Картина такая:

Где вы сильны. По Обзору судебной практики ВС РФ по спорам о перепланировке (утв. Президиумом ВС 13.12.2023): оборудование отдельного входа через разрушение части внешней стены, в том числе несущей, — это реконструкция дома, а не «внутренние работы» собственника; реконструкция, затрагивающая общее имущество, требует согласия всех собственников МКД — 53% голосов ВС уже признавал недостаточными. У вас согласия вообще нет. Плюс вентиляционный блок и входная группа на придомовой территории — использование общего имущества без решения общего собрания. Всё это — прямое подтверждение ваших объяснений.

Где слабое место иска. Ответчик в одном прав: продажа с публичных торгов — исключительная мера. ВС указал: она возможна только при нарушении прав граждан или угрозе жизни/здоровью, невозможности сохранения помещения в существующем состоянии, отсутствии иного способа защиты; ключевые обстоятельства для суда — был ли предписание о приведении в первоначальное состояние и имел ли собственник реальную возможность устранить нарушения в разумный срок. Поэтому реалистичный сценарий: суд не «продаёт» помещение, а обязывает привести его в исходное состояние и устанавливает срок. Это тоже ваш успех — но только если срок реальный и под контролем исполнения.

Как это использовать в объяснениях: не спорьте с «исключительной мерой», а бейте в другое место — предписание не оспорено (и уже не может быть оспорено по срокам), прошло полгода, магазин работает, товар завозится — то есть реальной возможности устранения нарушения собственник не использует принципиально, а не «не успел». Именно эта конструкция по п. 19 Обзора ведёт к санкции. Если суд посчитает продажу с торгов преждевременной, просите в объяснениях зафиксировать: обязать привести помещение в исходное состояние в конкретный срок, а при неисполнении — продажа с торгов.

Если суд откажет полностью — это не конец, и вот план Б:

Апелляционная жалоба (подать может и Управа, а вы вправе обжаловать обжалуемый акт в части, затрагивающей ваши права).

Самостоятельный иск собственников (через совет МКД) к собственнику помещения — об устранении нарушений права на общее имущество: снос входной группы с придомовой территории, демонтаж вентиляционного блока. На такие требования исковая давность не распространяется, то есть время здесь играет на вас.

По несущей стене и вентиляции — акцент на угрозу жизни и здоровью (экспертиза технического состояния, если получится инициировать через ГЖИ или суд): это переводит дело в категорию, где продажа с торгов уже реальна.

Повторные обращения — но не по кругу в Управу, а выше: жилищная инспекция Тюменской области, Минстрой области, областная прокуратура, с приложением судебного акта — после решения суда отписки держаться уже не будут.

Отдельная ветка: жалоба на бездействие Управы (предупреждение вынесла, а контроля исполнения не ведёт — это можно отдельно фиксировать).

И одно предостережение: главной уязвимостью ответчика является именно затягивание — но не давайте суду повода увидеть затягивание в ваших действиях. Всё подавайте вовремя и по существу, иначе суд может применить ст. 159 АПК и «не заметить» опоздавшие документы.

Если хотите, помогу набросать текст ваших письменных объяснений под заседание 2 декабря — подскажу формулировки и структуру приложений.

Выбирайте сами лучший ответ!

Здравствуйте.

Ваша правовая позиция в данном споре является обоснованной, а действия ответчика содержат признаки грубого нарушения жилищного и гражданского законодательства.

Передача дела в арбитражный суд в связи со сменой процессуального статуса сторон на юридические лица является стандартной процедурой, которая не меняет существа спора о незаконном использовании общего имущества многоквартирного дома.

Отвечая на ваш первый вопрос о необходимости повторного предоставления объяснений - вы не только вправе, но и обязаны это сделать.

В соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса вы можете представлять суду неограниченное количество письменных пояснений.

Поскольку с момента предыдущего заседания прошло полгода, а магазин продолжает функционировать, игнорируя предписание, суду необходимо увидеть динамику нарушения.

В новом документе следует указать, что разумный срок для приведения помещения в исходное состояние ответчиком проигнорирован, а его довод о недостаточности одного месяца противоречит статье 10 Гражданского кодекса о недопустимости злоупотребления правом, поскольку длительное бездействие свидетельствует об отсутствии намерения добровольно устранить нарушения.

Обязательно приложите свежие фотоматериалы с датой, акт осмотра общего имущества, который вы вправе составить как председатель совета дома в присутствии двух собственников, и ответ Министерства строительства, подтверждающий отсутствие разрешительной документации.

Это усилит ваши доводы о том, что ответчик извлекает прибыль из незаконного объекта, затягивая процесс.

Что касается смены управляющей компании и вашего желания привлечь новую организацию в качестве третьего лица, делать этого нецелесообразно.

Согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса:

Третье лицо вступает в дело, если судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Смена обслуживающей организации не влияет на факт незаконной реконструкции, совершенной собственником помещения.

Более того, привлечение нового участника затянет разбирательство, так как суду потребуется заново направлять извещения и предоставлять время на ознакомление с материалами.

Вместо ходатайства укажите в своих письменных пояснениях, что предыдущая управляющая организация допустила бездействие, а новая с момента принятия дома в управление также не предприняла мер по защите общего имущества, что подтверждает системный характер нарушения прав собственников.

Относительно шансов на удовлетворение иска Управы и применения статьи 29 Жилищного кодекса, они являются высокими при грамотном изложении фактов.

Довод ответчика о том, что продажа с торгов является исключительной мерой, верен, однако именно ответчик своими действиями создал условия для ее применения.

В соответствии с частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса:

Если собственник не привел помещение в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование, принимает решение о продаже с публичных торгов.

Ваша задача — доказать суду, что срок был разумным, а его игнорирование в течение полугода носит умышленный характер.

Кроме того, действия по устройству отдельных входов и прорубанию дверного проема в стене дома являются незаконными в силу прямого запрета закона.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса:

Если реконструкция или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в доме.

Отсутствие протокола общего собрания со ста процентами голосов делает данные работы самовольными, независимо от того, мешают они жильцам или нет.

Гибель сирени и использование газона дополнительно нарушают статью 36 Жилищного кодекса, так как уменьшают размер общего земельного участка.

Штраф Государственной жилищной инспекции уже зафиксировал факт правонарушения, что имеет существенное значение для арбитражного суда.

Если суд вопреки логике закона откажет в удовлетворении иска Управы, это не лишает вас инструментов защиты.

Во-первых, вы как третье лицо, чьи права нарушаются сохранением незаконных конструкций, вправе подать апелляционную жалобу на итоговое решение в течение месяца.

Во-вторых, совет дома может инициировать отдельный иск от имени собственников по статье 304 Гражданского кодекса, требуя устранения нарушений права, не связанных с лишением владения.

В таком процессе предметом доказывания будет не продажа помещения, а сам факт незаконного захвата части стены и придомовой территории, что потребует лишь ссылки на уже имеющийся штраф ГЖИ и отсутствие ста процентов согласий.

Параллельно с судебными процессами необходимо продолжать направлять жалобы в Государственную жилищную инспекцию на неисполнение предписания для привлечения ответчика к ответственности по статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях.

Ваша активная позиция и фиксация каждого дня работы магазина в незаконном состоянии являются ключом к положительному исходу дела.

----------

Вывод. Пишите новые пояснения в суд со свежими фотографиями и ответом Минстроя, делая упор на то, что полгода бездействия доказывают злоупотребление правом, а отсутствие ста процентов согласий собственников делает реконструкцию незаконной.

Привлекать новую управляющую компанию не нужно, так как это лишь затянет процесс.

Шансы на удовлетворение иска Управы высоки, поскольку закон прямо запрещает подобные действия без согласия всех владельцев помещений, а штраф ГЖИ уже зафиксировал нарушение.

Если суд откажет, решение необходимо обжаловать в апелляции или подать отдельный иск собственников об устранении нарушений.

_____________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Загляните на мою страничку: https://9111.ru/urist-5887892/.

Вы также можете обратиться ко мне за более подробной консультацией.

Связаться со мной можно:

- по телефону: +7 (911)244-17-12 (макс, WhatsApp);

- по электронной почте: l.g.zlotnikova@mail.ru

- в личных сообщениях на сайте.

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Здравствуйте!

Позиция у вас сильнее, чем у ответчика, но дело не такое однозначное, как хотелось бы.

Отзыв можно и нужно подавать повторно с новыми доказательствами, это разрешено законом.

Привлекать новую УК третьим лицом можно самостоятельным ходатайством, но это реально затянет дело, а пользы может дать немного. Шансы по иску Управы оцениваю как средние.

Начну с того, что смущает меня в самой правовой конструкции иска. Статья 29 ЖК РФ, на которую ссылается Управа, называется "Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения". Буквально она рассчитана на жилые помещения. У вас спорное помещение нежилое. Суды применяют эту норму по аналогии и к нежилым помещениям в МКД, если затронуты несущие конструкции и общее имущество дома, но это не бесспорно, и ответчик именно на это может давить, хотя в отзыве прямо так и не написал. Если арбитраж сочтет, что ч. 5 ст. 29 ЖК РФ к нежилому помещению неприменима в принципе, иск о продаже с торгов может развалиться по формальному основанию независимо от того, кто прав по существу.

Теперь по доводам ответчика. Срок в один месяц действительно короткий для приведения здания в исходное состояние, тут формально ответчик не врет. Но прошло уже полгода, никаких работ по демонтажу не начато, магазин продолжает работать как ни в чем не бывало. Это убивает его же аргумент: если срок был мал, что мешало за эти полгода хотя бы начать разбирать входные группы?

Суд это увидит, и довод о неразумности срока скорее сыграет против ответчика, а не за него.

Довод о том, что продажа с торгов - исключительная мера, формально верен, п. 5 ст. 29 ЖК РФ действительно рассчитан на крайний случай, когда предписание не исполнено. Но то, что сейчас происходит у вас, это ровно тот крайний случай: предписание ГЖИ и Управы есть, оно не выполнено полгода. Так что сама по себе ссылка на исключительность меры без демонстрации реальных действий по устранению не работает.

Самый слабый довод ответчика - ничьи права не нарушаются и согласование с жильцами не нужно. Это противоречит ч. 2, 3 ст. 36 и ст. 40 ЖК РФ. Устройство новых проемов в несущей стене, демонтаж ограждений лоджий, установка вентиляционного блока на придомовой территории, фактическое занятие части земельного участка и отмостки под входные группы - это либо уменьшение размера общего имущества, либо присоединение части общего имущества к помещению. Для этого по ст. 40 ЖК РФ требуется согласие всех собственников дома, а не просто решение собственника помещения. Раз собрания не было, согласования нет и быть не может - это ваш самый сильный аргумент, и его нужно четко прописать в объяснениях со ссылкой на нормы, а не просто прикладывать фото.

Что делать по шагам

Отзыв/объяснения подавать повторно можно и нужно, это не ограничено количеством раз. Оформите как Дополнительные письменные объяснения третьего лица со ссылкой на ст. 41, 81 АПК РФ, приложите ответ Минстроя и свежую фотофиксацию работы магазина на актуальную дату. В тексте прямо укажите: "Несмотря на истечение более шести месяцев с момента предъявления иска, ответчиком не выполнено ни одного действия, направленного на приведение помещения в первоначальное состояние, что подтверждается приложенной фотофиксацией от [дата]". Направьте копии всем участникам процесса не позднее чем за 15 дней до заседания, чтобы успели получить и ознакомиться.

Насчет новой УК: формально привлечь ее третьим лицом вы вправе, подав ходатайство со ссылкой на ст. 51 АПК РФ, но решение остается за судом, и при удовлетворении такого ходатайства заседание 2 декабря скорее всего отложат для извещения и подготовки позиции новой УК. Если цель - получить от нее подтверждающие документы (акт осмотра, отсутствие решения ОСС, подтверждение занятия общего имущества), проще направить официальный запрос в УК и приложить полученный ответ к своим объяснениям без формального привлечения ее стороной. Это даст те же доказательства без риска затянуть процесс.

Параллельно подумайте над самостоятельным негаторным иском от собственников дома через УК (ст. 304 ГК РФ, ст. 36, 40 ЖК РФ) об обязании демонтировать самовольные конструкции на общем имуществе - вентблок, входные группы на отмостке и газоне, восстановить фасад. Этот иск не зависит от исхода дела Управы и срока давности не имеет (ст. 208 ГК РФ на такие требования не распространяется). Управа обязана обслуживать собственников дома и, по идее, сама может и должна выступить с таким иском, но вы как председатель совета дома можете инициировать обращение к УК с требованием подать такой иск в защиту общего имущества.

Шансы и риски

Повторюсь. Шансы на удовлетворение именно иска Управы о продаже с торгов - средние. Факты на вашей стороне, но есть юридический риск в самой квалификации по ст. 29 ЖК РФ для нежилого помещения, и суд вполне может вместо продажи с торгов дать ответчику еще один срок для устранения нарушений - это обычная практика, суды редко сразу идут на крайнюю меру, особенно если истец (Управа) сам не особо настойчив.

Если так и произойдет, не расстраивайтесь, это не поражение, а отсрочка, и у вас появляется документ с четко установленным судом сроком и перечнем нарушений, с которым проще работать дальше.

Если суд откажет полностью - идти в апелляцию (право есть у Управы и у вас как третьего лица), либо инициировать отдельный иск от собственников через УК, либо ждать нового обращения Управы после истечения продленного срока. Отписки из прокуратуры, полиции, департамента ЖКХ - это обычная практика переадресации, они формально правы, что профильный орган - Управа, но раз Управа уже подала иск, жаловаться на нее дальше в прокуратуру смысла не имеет, лучше концентрироваться на процессе и на параллельном иске от собственников.

Поэтому составьте дополнительные письменные объяснения третьего лица со ссылкой на ст. 36, 40 ЖК РФ и ст. 29 ЖК РФ, с приложением свежей фотофиксации и ответа Минстроя, и отдельно проработайте проект иска об обязании демонтировать самовольные конструкции на общем имуществе дома со ссылкой на ст. 304 ГК РФ.

Удачи! Буду рад, если смог помочь. Не забывайте выбрать лучший ответ.

Если Вам потребуется дополнительная информация, помощь с документами или индивидуальная консультация по вопросу, можете написать мне в личные сообщения на сайте. Мои контакты по ссылке: 9111.ru

Здравствуйте!

Смотрите, ситуация, которую Вы описываете, к сожалению, типична для коммерческой недвижимости на первых этажах, но с точки зрения закона Вы действуете абсолютно верно.

Передача дела из районного суда в Арбитражный это стандартный процессуальный момент (изменение подведомственности), так как спор затрагивает экономические интересы юрлиц.

1. Нужно ли писать повторный отзыв (объяснения) и можно ли это делать?

Писать отзыв (объяснения) необходимо.

Согласно ч. 1 ст. 51 АКП РФ и ст. 131 АПК РФ, третье лицо имеет право, а по требованию суда обязано представить отзыв на исковое заявление.

Поскольку дело только зашло в Арбитражный суд, здесь формируется новый том дела.

Судья арбитража не обязан выискивать Ваши документы в материалах, пришедших из районного суда.

Что указать нового:

Вам нужно подготовить документ, который в арбитраже лучше назвать «Мотивированный отзыв (объяснения) третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований».

В нем Вы обязательно должны использовать новые козыри:

1) Ответ Минстроя:

Приложите его. Минстрой наверняка подтвердил, что вылом стены и уменьшение общего имущества требуют согласия 100% собственников.

2) Свежая фотофиксация:

Сделайте фотографии на текущую дату ноября 2026 года.

Напишите так:

«С момента вынесения предупреждения Управы прошло Х месяцев. Ответчик заявляет о неразумности месячного срока, однако за полгода не предпринял ни одного действия по демонтажу. Магазин функционирует, прибыль извлекается, требования госорганов умышленно игнорируются».

Ограничений на количество отзывов нет.

Вы имеете право дополнять свою позицию хоть к каждому заседанию (ст. 41 АПК РФ).

2. Смена УК: как привлечь новую компанию и затянет ли это процесс?

Вы имеете полное право заявить такое ходатайство, но делать этого не стоит, и вот почему:

Как это регулируется:

Вы, как третье лицо, имеете равные процессуальные права с истцом и ответчиком (ч. 2 ст. 51 АПК РФ), поэтому имеете право заявить ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (новой УК).

Минусы (почему не надо):

Вступление в дело нового третьего лица по закону влечет за собой рассмотрение дела с самого начала (ч. 6 ст. 51 АПК РФ).

Это именно то, чего ждет «Монетка» затянуть процесс еще на 2-3 месяца.

Как поступить правильно:

Судебный спор идет о нарушении прав собственников квартир и неисполнении предписания Управы.

Старая УК была привлечена, скорее всего, потому что при ней фиксировались нарушения.

Новая УК для этого спора принципиального значения не имеет.

Не помогайте ответчику тянуть время, не заявляйте это ходатайство.

3. Какие шансы в суде по ст. 29 ЖК РФ и что делать в случае отказа?

Управа Тюмени лукавит, говоря, что «шансов нет».

Шансы есть, но иск по ст. 29 ЖК РФ (продажа с торгов) это действительно крайняя мера.

Суд может отказать в продаже с торгов, посчитав это несоразмерным наказанием, НО это не значит, что ответчика простят.

В чем главная ошибка ответчика («Монетки» / собственника)?

Ответчик утверждает, что «согласование с жильцами не нужно», это грубое нарушение закона:

Внешние стены дома, плиты лоджий, отмостка и земельный участок под домом это общее долевое имущество всех собственников (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Выламывание окна под дверь, сверление стен под вентиляцию и установка блока на газоне это реконструкция с уменьшением размера общего имущества.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, на такие действия требуется согласие 100% собственников помещений в доме (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25).

Никакого согласия нет, значит, действия 100% незаконны.

Что делать, если Арбитражный суд откажет Управе в продаже с торгов?

Если суд откажет в продаже помещения, в решении обязательно будет указано почему, например: «нарушение есть, но лишение права собственности, слишком суровая мера».

Данное решение суда станет для Вас доказательством установленного факта незаконности перепланировки.

Ваш дальнейший пошаговый план в случае отказа Управе:

1. Подача иска от собственников или от Вас по доверенности.

Вы или совет дома подаете в районный суд (уже как физлица к юрлицу) прямой гражданский иск «Обязать собственника помещения привести его в первоначальное состояние, демонтировать входные группы и вентиляционное оборудование» на основании ст. 304 ГК РФ (защита прав собственника от нарушений) и ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка/переустройство).

2. В этом суде Вам даже не придется доказывать, что «Монетка» нарушила закон, Вы просто принесете решение Арбитражного суда, где этот факт уже зафиксирован, это называется преюдиция по ст. 61 ГК РФ.

3. Такой иск суды удовлетворяют практически в 100% случаев, и собственника обяжут всё снести за его счет.

А чтобы он не тянул время, в иске нужно заявить требование о взыскании судебной неустойки (астрента) по ст. 308.3 ГК РФ, например, 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Поверьте, при угрозе таких штрафов магазины демонтируют всё за неделю.

Что сделать к 2 декабря:

Напишите мотивированный отзыв, приложите свежие фото, ответ Минстроя и ГЖИ.

Сделайте акцент на том, что ответчик незаконно захватил и разрушил общее имущество дома, не имея на то согласия собственников, и умышленно затягивает время, продолжая коммерческую деятельность.

______________________________________________________

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

✅ Помогаю разобраться в сложных правовых ситуациях и найти решение, которое реально сработает.

👉 Узнать больше обо мне, ознакомиться с моим рейтингом и отзывами можете по ссылке: www.9111.ru/id-lex_et_vita/

📱 по телефону: +7 (953) 188-90-84 (Макс, Telegram, VK);

📝 по e-mail: lex_et_vita@mail.ru

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Ситуация действительно непростая, но я помогу разобрать ваши вопросы по пунктам — так будет проще выстроить стратегию.1. Нужно ли повторно писать отзыв?Короткий ответ: да, если появились новые доказательства. Если после первого отзыва вы получили ответы из ведомств (например, из Минстроя), которые не были представлены ранее, или увидели, что нарушения продолжаются (магазин работает, работ по возврату нет), — имеет смысл дополнить материалы. Суд оценивает все доказательства в совокупности. Просто дублировать старый текст без новых аргументов и фактов не стоит — это может быть расценено как формальный подход. 2. Можно ли привлечь новую УК как третье лицо?Да, вы вправе подать ходатайство о привлечении новой управляющей компании в качестве третьего лица. Смена УК — это существенное обстоятельство, которое может повлиять на оценку обстоятельств дела. Суд рассмотрит ходатайство, оценит, есть ли связь между действиями (или бездействием) прежней УК и нарушением, и решит, нужно ли включать новую организацию в процесс. Важный нюанс: будьте готовы к тому, что привлечение нового лица может затянуть процесс. Суд взвешивает пользу от вовлечения новой стороны (в данном случае — новой УК как участника управления домом) и возможные процессуальные сложности. Поэтому перед подачей ходатайства полезно оценить, какие именно вопросы к новой УК возникнут у суда.3. Каковы шансы суда?Шансы зависят от того, насколько убедительно вы сможете доказать нарушения. В вашем случае ключевое — отсутствие разрешений на перепланировку и реконструкцию, а также то, что работы проведены без согласования с собственниками. Сильные аргументы: фотофиксация незаконных работ (выламывание лоджий, входные группы на газоне, вентиляционный блок на общем имуществе), ответы контролирующих органов об отсутствии разрешений.Слабые места ответчика: если ответчик в отзыве указывает, что срок на устранение нарушений неразумен, а продажа с торгов — исключительная мера, — это повод для суда глубже разобрать, были ли вообще соблюдены процедуры. Суд будет смотреть на всю картину в целом. Если удастся доказать системность нарушений и отсутствие воли собственника привести объект в порядок, шансы на удовлетворение иска выше.Что делать дальше?Подготовьте финальный отзыв. В нём систематизируйте все доводы, приложите все новые доказательства и чётко сформулируйте позицию: в чём именно нарушение, какие нормы закона не соблюдены, какие шаги предпринимались для защиты прав.Следите за процессуальными сроками. Арбитражный процесс имеет свои этапы, и важно уложиться в отведённое время.Если суд откажет, это не тупик. Решение можно обжаловать в вышестоящих инстанциях. Параллельно имеет смысл продолжать работу с новой УК (если она привлечена) для сбора дополнительных доказательств и уточнения позиций. Практический совет. Удачи в процессе! Если возникнут вопросы по конкретным аргументам или формулировкам — пишите, разберём детальнее.