Как вернуть задаток за квартиру, если продавец утаил факт ипотеки и отказывается отдавать деньги

Римма, на Ваше й стороне ч.2 ст. 381 ГК "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное."

В данном случае покупатель не сообщил Вам об обременении, в силу чего он будет признан ответственным за невозможность исполнения договора, т.к. наличие обременения типа ипотеки - это принципиальное условие.

НО! Нужно начинать с изучения соглашения о задатке, т.к. нередки случаи, когда из за несоблюдения определённых требований к содержанию соглашения задаток оказывается вовсе и не задатком, а авансом, а это уже совсем другая тема. Мораль такова: прежде, чем переходить к решительным действиям, посетите юриста очно с соглашением на руках.

А, и ещё: основного договора может и не быть т.к. задаток трактуется в ГК как денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Ключевая фраза тут "в доказательства заключения договора", т.е. он ещё не заключён, но будет заключён.