Негативные последствия отсутствия регистрации в договоре купли-продажи дома и возможность покупателю въехать до регистрации сделки

По первому вопросу сообщаю, что с 01 марта 2013 г. Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ исключено из ГК РФ требование о государственной регистрации договора продажи жилого помещения.

Поэтому сейчас включение в договор такого условия, хотя и не повлечет никаких негативных последствий, но всё-таки будет противоречить требованиям законодательства. Поэтому о регистрации договора условие включать не надо.

В принципе въехать в помещение покупатель может, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В то же время если продавец не впустит покупателя в дом, то через суд занять помещение будет проблематично, т.к. право собственности на дом ещё не будет зарегистрировано, а фактически будет подписан акт без вручения имущества покупателю. Как было написано выше обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поэтому, полное право пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе и через суд защищать свои права как собственником, можно только после регистрации перехода права собственности на покупателя. В то же время продавцу нет причин чинить препятствия во вручении дома покупателю, т.к. он тогда не будет считаться выполнившим обязательство по его передаче покупателю.

И ещё один момент, если имеет место рассрочка платежа по оплате выкупной стоимости квартиры и последний платёж или платежи осуществляются после передачи дома, то согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ с момента передачи товара, в данном случае дома, покупателю и до его оплаты товар, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В этом случае на свидетельстве о праве собственности как правило стоит отметка об обременении недвижимости залогом в пользу продавца. Залог погашается после оплаты всей стоимости квартиры.

В договоре могут содержаться положения о том, что товар не находится в залоге у продавца.