Какие документы должны быть у продавца дома при покупке для ПМЖ и как не стать жертвой мошенников - советы и рекомендации

Уважаемый Михаил! Вам, чтобы не «пролететь», лучше не поскупиться хотя бы на элементарную юридическую консультацию: показать копии документов, предлагаемых продавцом, специалисту по гражданскому и земельному праву. С одной стороны, не исключено, что для дооформления участка понадобятся относительно простые, нетрудоемкие действия, а вы при этом сможете «выбить» неплохую скидку за неполноценный набор документов. С другой стороны, может оказаться, что проколы в документации на участок настолько серьезны, что с такой землей впоследствии хлопот не оберешься…

Итак, в идеале набор документов на участок и на дом должен выглядеть так:

- правоустанавливающий документ: в нем отражается, каким образом земля и дом досталась в собственность нынешнему продавцу. Это может быть акт местных органов власти о предоставлении (передаче) земли в собственность, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.;

- правоподтверждающий документ: в нем указывается, что право собственности продавца зафиксировано и признано государством. Самый свежий и, как считается, наиболее надежный вид такого документа - свидетельство о государственной регистрации права собственности;

- кадастровый паспорт участка и, соответственно, домовладения.

Обратите внимание: с этим документом граждане путаются чаще всего. Кто-то предъявляет план участка, составленный БТИ: мол, тут вам все нарисовано по полной программе. Кто-то достает пожелтевший от времени кадастровый план. Кто-то еще какую-нибудь схему, изображающую участок.

На самом деле полноценным современным документом, наиболее достоверно отражающим характеристики участка, является кадастровый паспорт (не план!), выданный Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости. А если паспорт выдан после 1 марта 2009-го года, то органом, выдающим его, должна значиться новая инстанция: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Если дом находится на участке для индивидуального жилищного строительства или приусадебном участке для личного подсобного хозяйства, то для оформления права собственности на такое жилье потребуется составить кадастровый паспорт жилого строения.

Обратите внимание на важный нюанс.

Сейчас изготавливаются кадастровые паспорта по правилам технического учета и инвентаризации недвижимости. А по этим правилам владелец жилого дома должен предъявить разрешение на строительство, подтверждающее законность постройки. Если такого документа нет, то в кадастровом паспорте делается соответствующая отметка. Регистрационная служба в этом случае считает дом самовольной постройкой, на которую по закону право собственности не возникает. Поэтому владельцу дома с подобным кадастровым паспортом, увы, отказывают в регистрации права на дом.

Таким образом, если у вас не окажется разрешения на строительства дома на участке для ИЖС или ЛПХ, то его придется все-таки оформлять.

Все земельные участки имеют две важные характеристики: категория земли и целевое назначение, которое также нередко называют «разрешенное использование».

Категорий земли, в которых могут оказать дачи, две: земли поселений и земли сельхозназначения.

Основные типы участков по целевому назначению (разрешенному использованию): ИЖС, ЛПХ, садовый, дачный, огородный участки.

Обе характеристики указываются в правоподтверждающих документах на землевладение и в кадастровом паспорте участка.

Для проведения сделки требуются различные справки. Часть из них выдаются госорганами бесплатно – например, выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (или заменяющий их Единый жилищный документ). Иногда, правда, при визите в жилищно-эксплуатационную организацию выясняется, что за собственником имеются какие-то долги по квартплате, и желаемую справку ему дадут только после того, как он эти долги погасит. Но – во всяком случае, номинально – платить за эти бумаги не нужно.

Для вторичной сделки здесь нужно получить кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию. Услуги БТИ платные, они работают по утвержденным государством тарифам. Стоимость перечисленных документов нефиксированная: она зависит от метража жилья и от того, потребуется или нет в данном случае выход техника.

Если продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, для продажи ему требуется согласие супруги(а) – поскольку недвижимость в этом случае считается совместно нажитым имуществом. Аналогичное согласие (на приобретение) должно быть и у покупателя – потому что «совместно нажитыми» тут будут деньги, которые тратятся на покупку. Закон требует, чтобы данное согласие было письменным (даже если этот супруг присутствует на сделке и помогает своей второй половине разобраться в хитросплетениях договора) и обязательно заверенным нотариально. Так что за него придется заплатить нотариусу 500-800 руб.

…Есть еще одна группа справок – для сделки они формально не нужны, но участники (покупатели) часто требуют их. Речь о бумагах, подтверждающих «юридическую чистоту» приобретаемого объекта, а также самого продавца. Это справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах, а также архивная выписка из домовой книги. В упоминавшейся выше «простой» выписке перечислены граждане, проживающие в квартире на данный момент, а в архивной – все с момента постройки дома. Соответственно, по этому документу можно проследить, не было ли в истории объекта каких-то сомнительных сделок, переходов и т.п.