Как лучше оформить переписку доли в квартире на мать при наличии проблем с банками?

Как лучше сделать, может кто сталкивался. В силу определенных обстоятельств, человеку, владеющему 1/4 доли в квартире, необходимо эту долю переписать на мать. Квартира в долевой собственности у семьи из 4 человек, в том числе 1/4 у матери и 1/4 у человека с обстоятельствами. Сразу скажу, обстоятельства - проблемы с банками, возникшая просроченная задолженность. Возникла идея договора займа между матерью и человеком с обстоятельствами и, как следствие, соглашение об отступном в виде 1/4 доли в квартире за невозможностью исполнения обязательств по договору займа. Ну и, соответственно, дальнейшая регистрация права собственности на эту 1/4 на основании договора об отступном. Вопрос: не будет ли признана эта сделка мнимой в случае, если банки решат оспорить это обстоятельство? Второй вопрос: не проще ли ограничиться договором дарения. Третий вопрос: нужно ли нотариальное согласие остальных членов семьи, владеющих по 1/4 доли, на подобное отчуждение доли человека с обстоятельствами в пользу матери? Спасибо за ответы!