Мне посоветовали, чтобы новую квартиру купила моя мать, сразу оформила на меня дарственную.

Согласно ст.1142 ГК РФ мать и отец - наследники первой очереди наряду с мужем и детьми, а вот сестра-наследница второй очереди (ст.1143 ГК РФ). Ваша мать имеет право купить на своё имя квартиру или заключить договор долевого участия в жилищном строительстве. Если она покупает квартиру на вторичном рынке жилья и сразу после регистрации права собственности уже в этом году хочет Вам её подарить, не будучи зарегистрированной в этой квартире по месту жительства, то договор нужно делать в простой письменной форме без нотариального удостоверения, чтобы Вам не платить налог на дарение(ст.5 Закона РФ №2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»). Если дарение будет в следующем году, то есть после 1 января 2006г., то при любой форме договора налог на дарение платить не придётся в связи с отменой указанного выше Закона №2020-1 и отсутствием налога на дарение между близкими родственниками в новом году-п.18.1 ст.217 НК РФ). Если Ваша мама заключит договор долевого участия, то до регистрации права собственности на квартиру после сдачи дома Госкомиссии возможна только безвозмездная уступка права требования на квартиру (цессия) лишь с согласия застройщика. Если согласия не будет, то следуя предлагаемой Вами логике и с Вашей матерью может что-либо случиться и, при отсутствии в договоре долевого участия соответствующей записи об обязанности застройщика перезаключить договор долевого участия на тех же условиях с определённым наследником, наследникам, в число которых войдёт супруг матери, её родители и дети (то есть и Ваша сестра). Даже если Ваша мама оставит завещание, то его могут оспорить частично нетрудоспособные наследники первой очереди (ст.1149 ГК РФ).

Ваша мама может быть плательщиком по договору долевого участия (если ни Вы, ни она не намерены пользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке жилья по пп.2 п.1 ст.220 НК РФ) или подарить Вам деньги на покупку квартиры в тот же день, когда будет осуществляться договор купли-продажи или долевого участия. Сумма должна соответствовать внесённой Вами сумме, а дарение денег должно содержать условие их использования строго по целевому назначению на покупку жилья или оплату долевого участия в жилищном строительстве. Помните только, что по результатам обмера построенного жилья возможна доплата по договору, поэтому потребуется ещё один договор дарения денег Вам. Проще всего оформить развод и купить себе жильё после развода. Поэтому так много теперь фактических браков без регистрации брака в органах ЗАГСа.