Как обойти запрет тепловой компании и установить индивидуальное отопление в пятиэтажном доме на пятом этаже

Мария, здравствуйте!

1. Прежде всего, собственнику помещения в многоквартирном доме, желающему отключиться от системы централизованного отопления, стоит напомнить, что такое отключение не будет означать его освобождение от обязанности оплачивать соответствующую коммунальную услугу в установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам порядке (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 №307).

Перечень коммунальных услуг, предоставляемых проживающим в многоквартирном доме гражданам, определяется степенью и уровнем благоустройства дома, а не волеизъявлением самих граждан. В случае, когда многоквартирный дом оборудован системой отопления по присоединенной сети, объектом теплоснабжения является именно многоквартирный дом, а не отдельные в нем помещения. Отопление дома, а следовательно предоставление соответствующей коммунальной услуги проживающим в нем гражданам, является обязательным условием содержания такого дома. Желание самостоятельно определять способ поддержания в жилом помещении нормативной температуры гражданин может реализовать в многоквартирном доме с иным уровнем благоустройства или индивидуальном жилом доме.

Внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Как правило, желая отключиться от системы централизованного отопления многоквартирного дома, собственники демонтируют либо только обогревательные элементы, либо все находящиеся в помещении элементы внутридомовой системы отопления.

Будучи предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, элементы внутридомовой системы отопления подлежат отнесению к составу общего имущества в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ) Вместе с тем, состав такого (общего) имущества применительно к каждому многоквартирному дому определяется собственниками помещений в нем самостоятельно или органом местного самоуправления в ходе подготовки к проведению открытых конкурсов по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (п.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491).

Оценка ситуации напрямую зависит от того, как определен состав общего имущества в многоквартирном доме.

При условии, что обогревающие элементы отнесены к составу общего имущества в многоквартирном доме, любые действия по их отключению подлежат согласованию общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, в случае отключения обогревающих элементов от системы отопления многоквартирного дома происходит ее (системы) уменьшение, а, следовательно, уменьшение состава общего имущества, которое допустимо только при реконструкции многоквартирного дома (ч.3 ст. 36 ЖК РФ).

Анализ изложенного позволяет прийти к выводу о неправомерности отключения обогревающих элементов от системы отопления многоквартирного дома в случае, когда они отнесены к составу общего имущества в многоквартирном доме.

Более сложным является случай, когда обогревающие элементы не включены в состав общего имущества многоквартирного дома. Отнесение обогревающих элементов к составу имущества, индивидуально принадлежащего собственнику помещения, не требует согласования их демонтажа с другими собственниками.

Изложенное, вместе с тем, не означает, что такой демонтаж может быть произведен собственником помещения в многоквартирном доме произвольно. Выполнение таких работ относится к переустройству такого помещения и должно быть согласовано в установленном Жилищным кодексом порядке. Такой вывод следует из определения переустройства как установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Форма и содержание технического паспорта жилого помещения предусмотрены «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 №37.

Вид отопления подлежит описанию в разделе III технического паспорта. Демонтаж обогревающих элементов, установка иного оборудования, компенсирующего тепловые потери здания, и как следствие изменение вида отопления, требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, следовательно, является переустройством.

Для проведения переустройства жилого помещения собственник данного помещения должен представить в орган, осуществляющий согласование, документы, перечень которых приведен в ч.2 ст. 26 ЖК РФ. К числу таких документов относится подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства.

Несоответствие проекта переустройства требованиям законодательства является основанием для отказа в согласовании переустройства жилого помещения (ч.1 ст. 27 ЖК РФ).

Во-первых, проект переустройства должен соответствовать разрешению на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Для этого необходимо произвести:

расчет влияния отключения обогревающих элементов на систему отопления здания в целом,

расчет остаточного теплопотребления от стояков системы отопления,

оценку влияния отключения обогревающих элементов на теплогидравлический режим здания.

Во-вторых, даже если демонтаж обогревающих элементов будет признан технически возможным и соответствующий проект переустройства будет подготовлен и оформлен лицензированной организацией в установленном порядке, то необходима оценка возможных последствий его реализации.

Демонтаж обогревающих элементов не должен привести к нарушению прав граждан, пользующихся другими помещениями. Например, использование автономного теплоисточника позволяет произвольно регулировать, в том числе снижать, температуру внутреннего воздуха, что может ухудшить тепловой режим соседних помещений. Как правило, снижение температуры производится с целью снизить расходы на содержание неиспользуемого помещения (при отъезде или непроживании). Температурный режим всего здания в таком случае будет обеспечен за счет повышения теплопотребления соседними помещениями, что приведет к увеличению расходов их собственников.

Оценка последствий реализации проектов переустройства может являться основанием для признания проекта переустройства не соответствующим требованиям законодательства и отказа в согласовании переустройства жилого помещения.

Учитывая недостаточную урегулированность случая исключения обогревающих элементов из состава общего имущества в многоквартирном доме, собственникам помещений, в том числе органам местного самоуправления, следует внимательно относиться к возможным последствиям формирования состава такого имущества.

Аналогично отнесению обогревающих элементов к составу общего имущества в многоквартирном доме, демонтаж в жилом помещении всех элементов внутридомовой системы отопления следует признать неправомерным в силу приведения к уменьшению состава общего имущества, допустимому только при реконструкции многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, можно прийти к выводу о невозможности реализации индивидуального намерения собственника помещения в многоквартирном доме отказаться от услуги отопления по присоединенной сети.

2. Общее намерение собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от услуги отопления по присоединенной сети может быть реализовано путем реконструкции многоквартирного дома. Решение об отключении от системы централизованного теплоснабжения, а, следовательно, об изменении уровня и степени благоустройства многоквартирного дома должно приниматься общим собранием собственников помещений в таком доме. Реализация принятого собственниками решения допускается в строгом соответствии с проектным решением.

При рассмотрении случая отключения от автономной системы отопления многоквартирного дома, ход рассуждений должен быть аналогичен изложенному.

Порядок проведения работ по переустройству жилого помещения и получения соответствующего согласования детально урегулирован Главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Звоните по телефону 8 910 753 48 99 буду рад вас проконсультировать!