Может ли отец при жизни подарить мне свою квартиру (с правом своего проживания)?

Просмотрев Ваши ответы на вопросы данной рубрики, не смог найти однозначного пояснения для моей ситуации. В связи с этим, прошу помочь советом: мои родители несколько лет назад развелись. Совместную квартиру делить не стали. Мама осатлась в ней жить (в Воронеже), а отец купил себе "однушку" в Вязьме. Детей нас двое: я (живу в Люберцах) и моя сводная старшая сестра (живет в Литве) (дочь матери от первого брака, усыновленная моим отцом). При разводе, родители решили, что сестра наследует квартиру мамы, а я отца. При этом, сестра, как человек не бедный, предвидя наследственные заморочки, купила в Воронеже другую квартиру и переселила туда мать с пожизненным проживанием. А старую продала. Т.о. она "отбила" затраты. В последнее время, сестра проявляет некую активность в отношениях с отцом, что наводит на неприятные ассоциации. Вопросы: 1. Каким образом я могу при жизни отца стать владельцем его квартиры. Он не против, дабы не повергать меня в вероятные предстоящие наследственные "разборки" с сестрой. Вариант с покупкой на свое имя новой квартиры с пожизненным проживанием там отца, у меня нет возможности. Может ли отец при жизни подарить мне свою квартиру (с правом своего проживания)? С сколько я должен заплатить пошлины? Или есть другой вариант (кроме ренты). 2. Каков механизм: идти к нотариусу, в БТИ... Спасибо Вам. С уважением, Олег Анатольевич.