Спор о переуступке аренды земельного участка - несостоятельность договора и неправомерные действия победителя аукциона

Здравствуйте, Сергей!

А Ваши то права чем нарушены? Вы не можете обращаться в суд.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст.174 ГК РФ (ч.1) "Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица".

В соответствии со ст. 53 Гражданского кодекса РФ, юридические лица могут приобретать права и осуществлять обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом и учредительными документами. Чаще всего это исполнительный орган (руководитель: директор, генеральный директор). Однако встречаются случаи, когда в уставе организации описаны виды договоров, подписание которых относится к компетенции руководителя, а также перечислены виды договоров, которые могут быть подписаны заместителями руководителя, руководителями структурных подразделений, отделов и т. п. При заключении договоров сотрудники организации могут ссылаться на эти положения устава в подтверждение своих полномочий на их подписание.

Именно такие положения устава могут ввести контрагента в заблуждение относительно полномочий лица, подписывающего договор.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, следует знать, что устав юридического лица не является общеобязательным нормативно-правовым актом, а только внутренний документ организации. Поэтому при заключении гражданско-правовых договоров и проверке полномочий представителя юридического лица на подписание таких договоров контрагентам следует руководствоваться только законом и иными нормативными актами. Как указано в ст. 53 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо приобретает свои права и обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом и учредительными документами. В большинстве случаев в уставах таким органом указывается руководитель, то есть исполнительный орган. Другие сотрудники органами юрлица не являются, а лишь состоят с ним в трудовых отношениях и действовать от имени юридического лица не вправе.

Таким образом, полномочия руководителя являются уставными, подтверждаются уставом и никто из работников, помимо руководителя, не имеет должностных полномочий на подписание гражданско-правовых договоров от имени организации, в которой он работает.

Иные лица, кроме руководителя, имеют право на подписание таких договоров только на основании доверенности. В соответствии с п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ, доверенность выдается от имени юридического лица, подписывает её руководитель и скрепляет её печатью организации.

Сергей, добрый день!

Если Вы являетесь участником аукциона, то вправе заявить требования о признании торгов недействительными. Согласно ст. 449 Гражданского кодекса РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Но если при проведении аукциона не были нарушены правила, установленные для заключения договора на торгах, то торги (аукцион) не могут быть признаны недействительными.

А последующие нарушения в процессе договорных отношений между арендатором и арендодателем, либо арендатором и другими лицами, не влияют на действительность проведенных торгов.

дополнение к ответу

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник объекта права (недвижимого имущества, вещи и т.п.) или обладатель вещного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Данная норма подразумевает прежде всего правила, предусмотренные статьями 447-448 Кодекса. В этой связи Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Последствия совершения сделки неуполномоченным лицом установлены в п. 1 ст. 183 ГК РФ.

Согласно этой норме при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только представляемый впоследствии прямо не одобрит эту сделку.