Как узаконить пристройку к дому, доля которого не была зарегистрирована до постройки?

Узаконить пристройку, самовольно присоединенную к индивидуальному или многоквартирному жилому дому, достаточно сложно и затратно по времени. Этот процесс значительно отличается от оформления прав собственности на жилое помещение и регулируется статьями 25-29 Жилищного кодекса РФ, а также Федеральным законом №169 от 1 июля 2011 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и ФЗ №93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который был принят в 2006 году и стал известен под названием «дачной амнистии».

Вообще для всех желающих возвести пристройку к дому открыты два пути. Можно начать с согласования проекта и получения разрешительных документов, а можно строить без согласований, понадеявшись, что узаконить возведенную пристройку будет проще. Но при этом до момента узаконивания пристройки она будет считаться самовольной, и на нее не будут распространяться права собственности.

Впрочем, в деле узаконивания пристроек есть приятные нюансы. Так, если незаконная пристройка расположена на земельном участке, право собственности или долговременной аренды на который вы получили ранее, чем с 31 октября 2001 года, то, согласно ФЗ №93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», до 1 марта 2015 г. можно обойтись без сложных процедур. В этом случае вам необходимо лишь провести инвентаризацию дома и заказать в БТИ кадастровый паспорт. Обычно никаких проблем это не вызывает.

Но все же прежде чем начинать процедуру оформления, необходимо подготовиться. Итак, чтобы узаконить пристройку, вам понадобятся:

1. Копия кадастрового паспорта или кадастрового плана жилья;

2. Эскиз, проект или план с внесенными изменениями;

3. Разрешение Роспотребнадзора, пожарной службы (УГПС), энергетиков;

4. Правоустанавливающие документы на жилье и землю;

5. Согласие всех собственников дома;

6. Паспорт.

С чего же начинать? Если вы планируете узаконить пристройку к жилому помещению, то в первую очередь необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации и заказать там план и экспликацию помещения, копию кадастрового плана и выписку из кадастрового паспорта. Вторым шагом будет обращение к архитектору, обладающему необходимой лицензией, для составления проекта и эскиза изменений. Если в процессе возведения пристройки будут затрагиваться инженерные коммуникации, потребуется также план, отражающий изменение этих коммуникаций. Иногда бывает достаточно предоставить только эскиз изменений, но лишь в случае, когда не затрагиваются инженерные сети и капитальные стены. С готовыми эскизами и документами, полученными в БТИ, надо обратиться в отдел архитектуры и градостроительства по вашему району.

Подавая заявление на узаконивание пристройки, не забудьте предъявить оригиналы и приложить копии правоустанавливающих документов на жилье и копию паспорта. После приема заявления для вас подготовят согласующий акт – документ, который необходимо подписать в различных службах: в Роспотребнадзоре, УГПС, в районном отделении коммунального хозяйства, в энергетической компании и газовой службе (если дом газифицирован), а также поставить визу в местном муниципалитете. На то, что вы быстро сможете узаконить пристройку, рассчитывать не стоит. Каждое из этих согласований отнимает достаточное большое количество времени и денег. Если любая из служб найдет какие-либо нарушения и сделает вывод, что узаконить пристройку невозможно по причине несоответствия противопожарным, строительным или санитарным нормам, то вас обяжут привести строение в прежний вид.

Если же службы, указанные в акте согласования, не имеют претензий к произведенному самострою, то очередным шагом становится обращение в жилищную инспекцию, где вам назначат административный штраф за несогласованные незаконные изменения жилья и выпишут заключительную резолюцию. Процесс рассмотрения по закону должен длиться не более одного месяца, но фактически может затянуться на более длительное время.

И, наконец, со всеми имеющимися документами необходимо снова обратиться в БТИ и заказать новый план помещения с посещением его техником. Он обязан сделать замеры и проверить пристройку на соответствие проекту. На основании осмотра в БТИ предоставят новый кадастровый план, паспорт и технические документы. Если техник обнаружит расхождения, то для того чтобы узаконить пристройку все процедуры придется начинать заново.

Далее, получив новые документы в БТИ, требуется зарегистрировать внесенные изменения в Росреестре. На этом процесс легализации незаконной пристройки можно считать оконченным.

Но порой бывает, что административным образом узаконить пристройку не получается, и тогда можно попробовать обратиться в суд. Как правило, это происходит, если пристройка располагается в многоквартирных домах и затрагивает места совместного пользования. В таком случае, в первую очередь, необходимо обратиться за консультацией к юристу. Тщательно проанализировав ситуацию, он предложит варианты решения и поможет правильно составить исковое заявление в суд. Порой случается, что узаконить пристройку через суд удобнее и быстрее, чем административным способом, т.к. истец избавлен от необходимости посещения многих инстанций. Но все же всегда остается опасность того, что суд признает строение незаконным и потребует его демонтировать. Чтобы не рисковать своими деньгами и временем, самым правильным способом будет сначала получить разрешительные документы, а потом уже приступать к возведению пристройки.