Вопрос по продаже загородной собственности - предложение оформить дом как самострой, где подвох?

Уважаемый Александр!

На мой взгляд все не так однозначно.

1. Продать можно только то имущество, которое принадлажит лицу на праве собственности.На основании ст.219 ГК РФ Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поэтому для Вас будет безопаснее, если продавец вначале зарегистрирует свое право собственности на дом, и одним договором передаст Вам право собственности на дом и землю.

Относительное нежелания продавца платить НДФЛ, то если продавец приобретал земельный участок за по договору купли-продажи, он на основании ст.220 НК РФ он вправе уменьшить свою налогооблагаемую базу по доходу от продажи дома и земельного участка на сумму затрат по его приобретению. В этом случае если он соразмерна или незначительно меньше суммы продажи Вам , то имеет смысл указать максимально возможную сумму продажи участка и незначительную сумму стоимости дома.

2 В отношении оформления сделки по предлагаемому Вам продавцом варианту следует иметь ввиду то, что если у Вам на кадастровом плане отсутствуют сведения о наличии на земельном участке дома, дом не стоит на учете в ПИБе/БТИ и при составлении технического/кадастрового паспорта на дом будет указан год постройки позднее даты продажи земельного участка, то возможно оформление дома после того, как на Вас будет оформлено право собственности на земельный участок.

Однако поскольку заключение договора на земельный участок, а затем последующая регистрация договора купли-продажи и рег. вновь созданного дома предполагают временной отрезок, возникают следующие риски:

1.На основании ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку.

В этом случае возникает риск невозможности регистрации права собственности на покупателя во несудебном порядке, если продавец умрет до регистрации.

Если Вы все-таки хотите пойти по этому пути Вам следует оформить сделку нотариально, поскольку на основании ст.8.1. ГК РФ ,если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.й стороны сделки, в том числе через нотариуса. Это исключает сложности при отказе продавца от подачи заявления на регистрацию перехода прав собственности по сделке к покупателю.