Как внести изменения в договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире при наличии преимущественного права у остальных собственников - риски и возможности.

Question

Я покупаю секцию в ОСТ, статус общежития снят и присвоен статус коммунальных квартир по этажам, мы пропустили этот момент при подачи документов в росреестр, теперь с учетом того, что на этаже еще 6 секций, в некоторых секциях не по одному собственнику, в том числе и дети несовершеннолетние, нам предлагают чтобы не собирать все согласия от преимущественного права покупки внести изменения в договор купли-продажи, прописав в нем данный момент: На момент заключения сделки обязанности продавца в части ст. 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. А в соответствии с ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях…» не исполнены в установленном законом порядке, поэтому в случае оспорения сделки в суде остальными участниками долевой собственности (адрес), продавец обязуется вернуть полную стоимость жилого объекта согласно п.3 настоящего договора и возместить дополнительные расходы Покупателя связанные с ремонтом и содержанием данного жилого помещения. Возможно ли внесение данного пункта, не может ли суд признать его недействительным? И какое время дается участникам долевой собственности на оспорение данной сделки, с учетом того, что они никак не извещены?

Музыкантов Петр Владимирович · Accepted Answer

Возможно ли внесение данного пункта, не может ли суд признать его недействительным? И какое время дается участникам долевой собственности на оспорение данной сделки, с учетом того, что они никак не извещены? Суд признать указанный пункт недействительным не может, так как это прерогатива ВС РФ.В соответствие с п.2 ст.250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. На практике это означает следующее: Во-первых, Вы должны обратиться к нотариусу (который Вам в этом не откажет, ибо далеко не все они оказывают такую услугу) с данным поручением, предоставив ему при этом свидетельство о праве собственности, выданное регистрирующим органом, подтверждающее Ваше право собственности на долю в жилом помещении. Также необходимо предоставить нотариусу точный список адресов и Содольщиков там проживающих, для направления по этим адресам соответствующих извещений. Это самая сложная процедура в этом вопросе, т.к. не все они могут быть отражены на обороте Вашего свидетельства о собственности (информация может быть устаревшей). Следует предварительно получить у ргистратора выписку из реестра прав на данный объект недвижимости, там информация будет достоверной. Однако, адреса места жительства или нахождения Вам наверняка придется устанавливать самостоятельно, т.к. в выдаваемых выписках их нет, там указан лишь правообладатель. Во-вторых, Вы должны четко указать нотариусу цену, за которую намерены предложить Содольщикам выкупить Вашу долю. Учтите, что продать постороннему лицу Вы сможете только за эти деньги, ни больше, ни меньше

Удалено · Answer

Здравствуйте! Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ)

Удалено · Answer

Без плана  данного этажа,общежития трудно сказать, должны ли Вы вообще уведомлять иных собственников.

Пункт законен
Оспорить сделку можно в течении года.

Удалено · Answer

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Соколов Дмитрий Геннадиевич · Answer

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены. (ст.ст. 246, 250 ГК РФ)

Как внести изменения в договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире при наличии преимущественного права у остальных собственников - риски и возможности.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Влияет ли п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса на правила дарения комнаты в коммунальной квартире?

Что будет в данном случае, возникнут ли у нее проблемы при продаже комнаты, не уведомив нас?

Имеет ли право «собственник» комнат в коммуналке сдавать их в аренду без согласия соседей этой квартиры?

Преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу - условия и уведомление

Заголовок - Право преимущественной покупки при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу - суть и определение

Стоимость определяет продавец или она должна быть средерыночной по региону?

Продажа комнаты в коммунальной квартире - собственное право или преимущественное право покупки?

Принцип преимущественного права покупки - основные положения.

Преимущественное право покупки продаваемой доли " Объясните мне пожалуйста что такое долевая собственность?

Извещение об намерении продажи доли в праве общей собственности при наследовании

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59