Какие гарантии я могу ему дать, чтобы успокоить 86-летнего человека?

Уважаемая Елизавета! В случае, если отчим соберется продать свою долю, то на основании статьи 250 ГК РФ Вы имеете право преимущественной покупки: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Завещание с правом пожизненного содержания – это нонсенс, так как право собственности перейдет к Вам ТОЛЬКО после смерти завещателя. Он в любом случае будет собственником и пользователем до своей смерти. А вот договор дарения с правом пожизненного проживания Вы заключить можете. Тогда право собственности перейдет к Вам с момента гос. регистрации права, а отчим пожизненно будет проживать и пользоваться частью дома, однако не сможет распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, завещать и др.) . Так же подходит договор Ренты : По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Чтобы старый человек не волновался можете аргументировать, что по завещанию права перейдут к Вам только после его смерти. А так он будет владеть своим имуществом свободно. Если же Вы все-таки боитесь, что до смерти он может сделать завещание на кого-то другого – настаивайте на дарении с правом пожизненного пользования. Тогда завещать или продать часть дома он не сможет, но сможет спокойно там жить (продать его долю без его согласия Вы не сможете до самой его смерти).