Как повлиять на повышение арендной платы и добиться ее понижения в торговом комплексе Москвы?

пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Но нет определенности относительно того, какой характер носит данная норма – императивный или диспозитивный.

Цитируем документ. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В правоприменительной практике есть две точки зрения на то, к чему относится оговорка «если иное не предусмотрено договором»: только к возможности изменять арендную плату по соглашению сторон или ко всей норме в целом, в том числе к периодичности изменения арендной платы. Сторонники первой точки зрения считают, что запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год является императивным. Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в договоре можно установить запрет на пересмотр размера арендной платы в течение всего срока аренды. Когда такого запрета в договоре нет, пересмотр возможен, но не чаще раза в год. Если договор предусматривает возможность изменения арендной платы чаще, то это условие противоречит закону. А сторонники второй точки зрения полагают, что все положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса являются диспозитивными. Следовательно, в договоре можно предусмотреть возможность изменения арендной платы чаще раза в год. Мнения судов на этот счет расходятся.

Позиция Высшего арбитражного суда: повышение чаще раза в год незаконно

Точка зрения Президиума ВАС РФ по данному вопросу была выражена в пункте 11 информационного письма от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В деле, описанном в данном пункте, договор предусматривал ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Суд первой инстанции признал это условие ничтожным в силу противоречия пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Суд кассационной инстанции отменил это решение, указав, что арендная плата установлена не в твердой сумме, а подлежит исчислению по каждому сроку платежа. Ежеквартальная индексация арендной платы – это способ ее расчета, который в течение года не менялся. Высший арбитражный суд согласился с данным выводом и подчеркнул, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Необходимо заметить, что в данном пункте письма от 11.01.02 № 66 не сформулирован четкий вывод Президиума ВАС РФ о том, что условие договора, предусматривающее изменение твердого размера арендной платы либо порядка ее изменения в течение года, является ничтожным. Возможно, именно по этой причине нижестоящие суды в своих решениях и постановлениях нередко выражают иную точку зрения.

Позиции нижестоящих судов

Некоторые суды расценивают запрет на изменение арендной платы чаще раза в год как императивный и признают ничтожными условия договора, предусматривающие иной порядок, ссылаясь при этом на пункт 11 письма от 11.01.02 № 66.

То есть Вы имеете шанс оспорить своеволие арендодателя в суде. А если соберется большое количество арендаторов, то шансы на успех значительно возрастут.