Столкновение интересов - возможность требования арендной платы за неиспользованное помещение

ПО МОЕМУ МНЕНИЮ, ИМЕЕТ ПРАВО

Определение ВАС РФ от 31.05.2011 N ВАС-6560/11 по делу N А47-9004/2009

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 07.11.2009.

До государственной регистрации договора ответчик пользовался арендованными помещениями с 17.04.2009 (дата приема-передачи объектов). Поэтому суды применили к отношениям сторон нормы статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскали 187 944 рублей 20 копеек, составляющих стоимость фактического пользования помещениями в период с 07.09.2009 по 07.11.2009, рассчитанную исходя из установленной в договоре арендной платы.

Выводы судов не противоречат нормам гражданского законодательства, а также пункту 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Наталья! Предъявляйте встречный иск об уменьшении арендной платы в связи с указанными причинами

Вот вам примеры из судебной практики:

Исковые требования о взыскании суммы арендных платежей за период, в который истец не имел возможности пользоваться арендуемым помещением, удовлетворены частично (см. постановление ФАС ПО от 03.05.2005 N А12-16050/04-С18). В другом деле суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, так как ответчик не пользовался объектом аренды по обстоятельствам, не зависящим от него, следовательно, не обязан был вносить арендную плату (см. постановление ФАС МО от 02.05.2006 N КГ-А40/3169-05). Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766). Невозможность нормального пользования арендованным имуществом вследствие каких-либо недостатков такого имущества также влечет отказ во взыскании арендной платы.

Исковые требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее уплаты удовлетворены частично, так как некоторое время арендатор не мог пользоваться нежилым помещением вследствие обрушения арендуемого помещения (см. постановление ФАС ЗСО от 18.05.2004 N Ф04/2736-1121/А27-2004).

Следует, однако, обратить внимание на то, что наличие недостатков у имущества, переданного в аренду, не всегда судами расценивается как безусловное основание для отказа во взыскании арендной платы. Вот пример, когда суд принял сторону арендодателя. Недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ДО от 13.02.2007 N Ф03-А51/06-1/5373).

Таким образом, следует иметь в виду, что наличие недостатков не является безусловным основанием для отказа от арендной платы, что, по-видимому, объясняется тем, что недостатки - категория оценочная.

Кроме того,Вы также вправе подать встречный иск о взыскании понесенных расходов на капитальный ремонт. Обязанность арендодателя по отношению к Вам как арендатору состоит в предоставлении помещения в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Помимо этого, закон обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

Также в законе закреплено общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью , то в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Отсюда Вы как арендатор вправе требовать возмещения затрат на капитальный ремонт. При условии подтверждения неотложной необходимости его проведения для эксплуатации предоставленного в аренду объекта.

Для подтверждения необходимости проведения ремонта и понесенных вследствие этого расходов Вам необходимо предоставить дефектную ведомость, локальный ресурсный сметный расчет, договор на выполнение работ по капитальному ремонту, ведомость объемов работ, акт о приемке выполненных работ, квитанции об оплате. Нелишним будет также предоставить в суд фотоматериалы (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-20236/2011 от 08.06.2012).