Проблемы с разделом наследства - как достичь согласия без судебного разбирательства

Моя бабушка при жизни подарила моему отцу дом и зем. участок, через пол года его 2 сестры заставили (путем угроз доведения бабушки до инфаркта) передарить им по 1/3 доли. Отец согласился и сделал как они хотели. Через год бабушка умирает, в доме остается жить одна из сестер. Уговор был продать все имущество и разделить деньги на троих. Но на протяжении пяти лет тетка под разными предлогами отказывалась продавать свою часть, то пока ей жить не где было (хотя в городе есть квартира, где проживают её дети), то покупателей ни каких нет, так как дом уже разваливается. В итоге дом весь в трещинах, так как за это время она не производила ни каких ремонтных работ, и нас туда не пускала, что бы мы его подремонтировали. Получается умышленно приводила жилой дом в такое состояние, что бы остальные собственники отказались от своих долей и оставили все ей. На данный момент мой отец отказывается связываться со своей сестрой и сделал на меня доверенность о продаже 1/3 доли дома, его другая сестра так же не хочет с ней сталкиваться в таких спорных ситуациях, и подарила мне свою 1/3 доли (за компенсацию в размере №№№ суммы). В итоге у меня 2/3 доли от всего имущества (на что бывшие родственники явно не рассчитывали). У меня есть намерения сделать в бабушкином доме ремонт, провести газ и т.д., но тётка заколотила дверь на саморезы и не дает ключи от калитки и от входной двери. Я хочу предложить ей за её комнатку-14 кв.м. (дом общей площадью 44,5 кв.м.) поменять на 2 - 3 сотки земли. В этом случае у них получится правильной квадратной формы участок, а не узкий и длинный (если делить по суду). Ведь они все равно за этот период времени в доме ни чего не делали, чем привели его в ужасное состояние. Но родственники не идут на контакт, отказываются решать вопрос мирным путем. Как можно прийти к согласию, и не делить дом, и не изолировать помещения, при том что дом 1962 г.постройки и саманный. Или же выделения долей в натуре в судебном порядке не избежать?