Влияние договора ренты на права наследников квартиры - что следует знать?

Статья 583. Договор ренты

рассылка

RSS

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Никаких. Наследодаетль передал право собственности другому человеку.

Фактически договор ренты – это тот же договор купли-продажи, в котором оговорено, что бывший собственник квартиры сохраняет право пожизненного проживания в ней.

по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты.

Наследники получателя ренты не будут иметь праов на имущество, потому, что оно передано в плательщика ренты.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ

(ред. от 28.12.2013)

Статья 583. Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Никаких, поскольку по договору ренты квартира передается в собственность плательщику ренты. В наследственную массу она входить не будет. Однако наследники могут попытаться оспорить в судебном порядке договор ренты.

Что такое рента

Это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника.

Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат.

Есть два варианта оплаты рентных платежей: бессрочно (что называется постоянной рентой) и в течение жизни получателя ренты (или пожизненная рента). Второй вариант – пожизненная рента – может быть с иждивением (с обязанностью содержать получателя ренты помимо выплат самих платежей). В чем отличительная особенность всех этих разновидностей договоров ренты, рассмотрит чуть ниже.

Между сторонами должен быть заключен договор с описанием условий договоренности. Такой договор должен в обязательном порядке быть зарегистрирован у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. В случае, когда договор предусматривает отчуждение имущества, то он должен пройти государственную регистрацию. договор ренты может быть заключен между сторонами еще и с согласия их супругов, если таковые имеются.

Договор ренты должен содержать сведения о том, как будет передаваться отчуждаемое имущество: платно или бесплатно. Понятие «платно – бесплатно» будет определяться тем, в каком виде будут передаваться рентные платежи собственнику имущества после заключения договора ренты. Платное отчуждение подразумевает выплату рентных платежей в виде определенной денежной суммы, которая и будет определять стоимость передаваемого имущества. В этом случае, между сторонами, заключившими договор ренты, должен быть также оформлен договор купли-продажи имущества. Если же рентные выплаты будут подразумевать любые другие формы расчета, то имущество будет передаваться по договору дарения. В общем-то, и та и другая форма передачи имущества может быть уместна при любом виде уплаты рентных платежей, в зависимости от того, что будет более приемлемым для сторон договора ренты, а вышеописанные привязки к форме оплаты являются более логичными и стандартными, носящими, скорее, рекомендательный характер.

Договор ренты подразумевает обременение имущества. Так, если на имущество заключен договор ренты, оно становится обремененным этим договором. Обременение будет заключаться в том, что при отчуждении имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят к правопреемнику. То есть если плательщик ренты подарит или продаст квартиру, полученную по договору ренты до окончания срока действия договора ренты, то купивший такую квартиру человек обязан будет соблюдать все условия договора ренты, заключенным с ее первоначальным владельцем. Еще следует обратить внимание на такой момент: если плательщик ренты передал права на имущество до окончания договора ренты, а лицо, принявшее их, уклоняется по каким либо причинам от выполнения условий договора ренты, то у них возникает субсидиарная (совместная) ответственность перед первоначальным собственником. Иными словами, даже в случае отчуждения имущества плательщик ренты будет нести ответственность по договору ренты до окончания его срока действия. Для защиты интересов собственника имущества, ставшего получателем ренты, законом предусмотрено обеспечение выплат ренты. Такое обеспечение достигается за счет приобретения права залога на отчуждаемое имущество. Еще один вид защиты получателя рента в обязательном порядке должен быть прописан в договоре ренты, при этом он является существенным и обязательным условием при заключении договора. Это предоставление обеспечения для выполнения обязательств плательщика ренты. Таким обеспечением может стать банковская гарантия на определенную денежную сумму либо страхование объекта сделки в пользу получателя ренты за счет плательщика, на случай неисполнения последним своих обязательств по договору ренты. При несоблюдении этих условий получатель ренты вправе расторгнуть в любое время договор ренты с требованием возместить убытки, связанные с таким расторжением. Договор ренты, как и любой другой договор, имеющий финансовую составляющую, возлагает на плательщика ренты ответственность за точное исполнение взятых на себя обязательств, в случае невыполнения которых получатель ренты может потребовать уплату штрафных санкций, которые прописываются в договоре или устанавливаются в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Особенности постоянной ренты

Вернемся к особенностям каждого отдельного вида ренты. Договор постоянной ренты может быть заключен только гражданами или некоммерческими организациями, но для последних только в том случае, если это не будет идти в разрез с нормами законодательства, а также полностью будет соответствовать целям деятельности таких организаций. При этом право получателя ренты может переходить к другому лицу через договор уступки прав требования или по наследству. Для организаций такое право тоже применимо, но на основании правопреемства при реорганизации юридического лица.

Постоянная рента выплачивается деньгами, а также может быть в виде предоставления вещей или выполнения работ на сумму рентных платежей. Последние подлежат индексации, пропорциональной увеличению установленному законом в отношении МРОТ (минимальный размер оплаты труда). Рентные платежи должны осуществляться один раз в конце каждого календарного квартала, но эти сроки могут быть скорректированы и изменены по пожеланию и взаимному согласию сторон. Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком при соблюдении ряда условий. Получатель ренты должен быть предупрежден о намерении выкупа как минимум за три месяца до прекращения очередной рентной платы обязательно в письменной форме. При этом рентные платежи прекращаются только после того, как вся сумма выкупа будет получена получателем ренты. Но сроки и порядок выкупа могут быть по согласованию сторон изменены на свое усмотрение. Договором ренты не может быть установлен отказ плательщика ренты от выкупа, но при этом может быть введено ограничение на срок, по истечении которого может быть сделана заявка на полный выкуп. Так может быть поставлено ограничение на выкуп ренты при жизни получателя ренты или любой срок с момента заключения договора ренты, но не более тридцати лет.

Несмотря на все преимущества, договор ренты является очень рискованной сделкой, так как пенсионеры – люди мнительные и могут подозревать вас в нечестности при малейшей ошибке или просрочке.

Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты, если плательщик нарушит такие условия договора как неуплата положенных платежей на протяжении одного года, нарушения обязательств по обеспечению выплаты ренты, неплатежеспособность плательщика ренты по каким-либо причинам, в случаях, когда имущество, переданное под выплату ренты, переходит в общую собственность или разделено между несколькими лицами. Возможны и другие варианты, оговоренные сторонами договора.

Стоимость выкупа ренты должна быть определена договором изначально либо при отсутствии такового условия в договоре она будет равна величине рентных платежей за год. Еще одним весомым условием является то, что в договор ренты должно быть внесено условие передачи имущества: платно (по договору купли-продажи) или бесплатно (по договору дарения). Так, при бесплатной передаче имущества цена выкупа станет больше за счет того, что плательщик ренты обязан выплатить еще и стоимость данного имущества. Всякое имущество подвержено риску порчи или гибели. В случае заключения договора постоянной ренты при бесплатной передаче имущества риски несет плательщик ренты. Если же имущество передается за плату, то плательщик может потребовать пересмотреть условия оплаты ренты либо прекратить свои обязательства по нему вообще.

Особенности пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты может быть заключен только в пользу гражданина или нескольких граждан. Срок действия такого договора – период его (их) жизни. В случае нескольких получателей ренты рентный платеж делится на всех в равных долях. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля равномерно распределяется на остальных получателей ренты. Выплаты ренты по такому договору прекращаются со смертью рентополучателя (либо всех, в случае нескольких получателей).

Самостоятельно найти квартиру для заключения договора ренты очень затруднительно, поэтому лучше обратиться в риэлтерскую компанию, многие сейчас практикуют такой вид сделок.

Выплаты по такому договору должны быть в виде денежных сумм и ее размер не может быть ниже МРОТ и подлежит индексации со временем. Выплаты по договору пожизненной ренты производятся ежемесячно, но могут быть изменены по договоренности сторон.

Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по инициативе получателя ренты, если плательщик нарушит существенные условия договора, то есть не будет оплачивать регулярно и в полном объеме рентные платежи. При расторжении договора ренты получатель может потребовать выкупить ренту или расторгнуть договор с возмещением убытков, понесенных получателем ренты. Если же имущество под рентные платежи передавалось бесплатно, то при нарушении условий договора получатель может потребовать возврата имущества и его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случаи гибели или порчи имущества, переданного по договору пожизненной ренты, не освобождает плательщика от выполнения обязательств по договору, и он будет продолжать выплачивать установленные суммы на протяжении жизни получателя.

Особенности пожизненной ренты с иждивением

Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей.

Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.

Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости.

Если вы решитесь на договор ренты, в любом его виде, то не посчитайте за труд обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты.

Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда.

Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь.

Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.

Таким образом, законодательство максимально предусматривает защиту прав получателя ренты от недобросовестных плательщиков, желающих нечестным путем завладеть чьим-либо имуществом. Чаще всего договор ренты заключают в отношении жилой недвижимости, собственниками которой являются престарелые, а, возможно, и одинокие люди. А для плательщика явная выгода такого договора в минимальной стоимости приобретаемой недвижимости, но естественно, что уровень дохода такого лица должен быть достаточным, чтобы обеспечивать не только свое существование, а и получателя ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.ст.583-584 ГК РФ). Договор ренты защищает обе стороны от непорядочных действий другой стороны: получатель ренты может быть уверен в том, что отдаёт своё имущество не просто так, а за содержание, в том, что, если это объект недвижимости, сможет пользоваться им пожизненно, а плательщик ренты получает гарантию перехода прав на имущество (которое, собственно говоря, уже после подписания договора переходит в его собственность).

НЕ КАКИХ ПРАВ НАСЛЕДНИК ИМЕТЬ НЕ БУДЕТ, ЕСЛИ ТОЛЬКО СЕЙЧАС НЕ РАСТОРГНУТЬ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ДОГОВОР РЕНТЫ если после заключения договора РЕНТЫ в будущем, имущественное положение или состояние здоровья изменились настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Признание договора ренты недействительным возможно по общим основаниям признания сделок недействительными.

Расторжение договора дарения, может быть произведено в судебном порядке, по требованию заинтересованного лица, если рента совершенно недееспособным человеком, который не мог понимать значение своих действий в момент заключения договора.

Какие права на квартиру будут иметь наследники, если владелец квартиры заключил пожизненный договор ренты с другим лицом?

Договор на пожизненную ренту направлен на обеспечение постоянного дохода продавцу недвижимости, но на практике чаще всего этот документ используют в целях обеспечения права на жилье без процедуры принятия наследства. Если при принятии наследства для вступления в права требуется шесть месяцев, то в случае заключения договора пожизненной ренты право на недвижимое имущество переходит непосредственно в момент государственной регистрации документа, а в момент смерти рентополучателя, с квартиры снимаются все обременения (ограничения на распоряжение имуществом и его использование).

Существует типовой договор пожизненной ренты квартиры – скачать образец бланка 2013 можно на сайте многих агентств недвижимости, а также юридических компаниях, специализирующихся на жилищных вопросах.

Договор пожизненной ренты позволяет сэкономить не только время, но и финансовые средства плательщика ренты . Если квартира перейдет по наследству или по договору дарения, то придется уплатить налог на имущество, при заключении договора ренты такой налог не взимается. Плательщик ренты оплачивает только 1,5% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости в качестве государственной пошлины. А при наследовании квартиры такая пошлина составляет 2% (или 1% для наследников первой очереди). То есть , наследникам , проживающим отдельно от наследодатели и не имеющим с ним близких родственных связей, намного выгодней заключать договор пожизненной ренты квартиры , нежели составлять завещание.

Договор ренты считается прижизненным распоряжением своим имуществом, и нет необходимости в выделении обязательной доли, как в случае с наследованием жилья.

Однако стоит иметь в виду, что все льготы на коммунальные платежи предоставляются исключительно собственнику жилья. И если вы решили заключить договор ренты со своей престарелой двоюродной бабушкой, то вам придется оплачивать всю «коммуналку» по полному тарифу, так как с момента подписания договора собственником будете являться уже непосредственно вы.

Существует несколько разновидности договоров ренты . К примеру, квартира может передаваться плательщику ренты за определенную плату или же бесплатно. В первом случае к сделке применяются правила договора о купле-продаже, а второй вариант оформляется как договор - дарения. Как правило, при оформлении договора , как скрытой формы наследования, осуществляется безвозмездная передача прав на недвижимость, а если договор пожизненной ренты квартиры заключается между посторонними людьми, то он оформляется в возмездной форме. В последнем случае договорные отношения расторгнуть сложнее, так как факт передачи денег является подтверждением встречных исполнений обязательств.

Кроме того, при заключении договора стороны могут договариваться об осуществлении пожизненных либо бессрочных выплат. Существует также договор пожизненного содержания с иждивением. Чаще всего договор предполагает пожизненную ренту , то есть , все выплаты прекращаются в случае смерти рентополучателя. Все виды договоров имеют свои особенности.

Если заключается договор о пожизненной ренте , то плательщиком может становиться любое лицо , которое отвечает стандартным требованиям к участникам сделки, то есть , дееспособностью, если речь идет о физических лицах , и правоспособностью для юридических лиц . Получателем ренты могут выступать только физические лица либо некоммерческие организации, если в учредительных документах закреплен подобный вид деятельности.

Сумма выплат постоянной ренты закрепляется в рублях, однако стороны могут также договориться о выплате ренты с помощью оказания услуг, выполнения работ или же предоставления вещей, соответствующих стоимости денежной сумме ренты .

Размер ренты обычно устанавливается автоматически, пропорционально минимальному размеру оплаты труда. Такая норма принята в целях защиты рентополучателя от инфляции. Типовой договор пожизненной ренты квартиры –скачать образец бланка 2013 можно на соответствующих ресурсах, предусматривает ежеквартальную выплату денежных взносов, однако стороны могут договориться и об ином графике платежей.

Предусмотрено право плательщика освободить себя от выплат, воспользовавшись выкупом ренты . Он должен заявить о своем желании не позднее, чем за три месяца до окончательного прекращения выплат в письменной форме. Пока выкуп полностью не выплачен, обязательства по ренте не прекращаются и следует производить регулярные платежи. Однако сторонами могут быть предусмотрены и иные условия выкупы ренты , к примеру, увеличен срок, в течение которого рентоплательщик обязан сообщить о своем намерении выкупить ренту или же заключить соглашение о том, что право на выкуп не может быть реализовано в течение определенного срока или при жизни рентополучателя.

Сумма выкупа ренты также определяется договором . В том случае, когда конкретная сумма не прописана, закон определяет ее как годовой эквивалент выплат по рентным обязательствам. В случае, когда жилье было передано безвозмездно, к этой сумме добавляют стоимость аналогичной недвижимости в соответствующем регионе. В случаях, когда стороны не могут прийти к взаимоприемлемому соглашению, для оценки стоимости жилья привлекается независимый оценщик.

Законом также предусмотрены ситуации, в которых рентоплательщик становится обязан выкупить ренту .

Тамара Владимировна, здравствуйте! Если заключен договор ренты (ПСИ), то после гос. регистрации перехода права собственности в ЕГРП квартира уже не будет принадлежать получателю ренты. И, соответственно, в состав наследства его не войдет. Наследники получателя ренты наследовать ее не смогут.

Конечно, у наследников будет право обратиться в суд с иском о признании данного договора недействительным. НО если на момент совершения сделки рентополучатель был психически здоров, мог отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими, то суд иск не удовлетворит. Иные основания для "оспаривания" сделки в данном случае - больше из области теории... Тем более, что договор нотариальный.

С уважением.

Харченко О.В.

Тамара Владимировна, если в истории болезни получателя ренты имеются заболевания, которые впоследствии могут быть основанием для признания его недееспособным - то родственники могут оспорить ренту. Кроме того, договор ренты с пожизненным содержанием с иждивением тоже имеет множество подводных камней-и нередки случаи, когда получатели ренты оспаривают такие договоры. Луче все-таки заключать договор постоянной ренты - когда получателю ренты выплачиваются ежемесячные платежи , но, главное -платить своевременно и не нарушать график платежей.

В случае, если пожилой человек оформляет договор ренты с пожизненным содержанием не на родственника, а на другого человека, а в этом момент у него есть дочь, с которой он не общается и она прописалась в этой квартире, хотя здесь не живет и оформила инвалидность. Вопрос? Какие риски для рентодателя? Сумма пожизненных годовых выплат рентополучателю очень приличная Спасибо