Как избежать негативных последствий при купле-продаже квартир за неоригинальное значение и использовании дополнительного соглашения?

Question

Собираемся продавать картиру за полную рыночную стоимость условно за 4700000 рублей и одновременно покупаем другую квартиру за 5100000 рублей, но продавцы квартиры за 5100000 рублей владеют ей менее 3 лет и категорически отказываются указывать реальную рыночную стоимость, и предлагают ее оформлять по обычному ненотариальному договору за 1000000 рублей и предоставлять этот договор в ГБР для регистрации. А остальную сумму в размере 4100000 рублей оформить в виде дополнительного соглашения к этому договору с формулировкой за улучшение жиличных условий не показывать в ГБР. Вопрос: 1)какие последствия для нас мо 5 ут быть отрицательные в этой сделке при откате этой сделки назад в исходное состояние например по решению суда 2)при продаже своей квартиры за 4700000 рублей можем ли мы получить налоговый вычет и в каком размере 3)и стоит ли настаивать со своими покупателями которые покупают нашу квартиру за 4700000 рублей дествовать по той же схеме что предлагают нам наши продавцы за 1000000 рублей и плюс доп соглашение на оставшуюся сумму, дабы в случае отката сделки назад мы как среднее звено не пострадали в ней?

Берестов Сергей Николаевич · Accepted Answer

Андрей, добрый день! Продавцы квартиры потому настаивают на занижение цены договора, что владеют квартирой на праве собственности менее 3 лет. А в соответствии со ст. 217 Налогового кодекса РФ от налогообложения НДФЛ налогоплательщики освобождаются только при продаже квартиры, находящейся в собственности более 3 лет. В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, предоставляется имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. Вот именно по этой причине продавец и настаивает на том, чтобы цена квартиры по договору не превышала 1 млн.руб., - потому что на эту сумму продавец сможет получить налоговый вычет и будет, тем самым, вовсе освобожден от обязанности уплатить налог (НДФЛ). При этом практика заключения дополнительно к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества договора купли-продажи неотделимых улучшений в данном объекте весьма распространена в целях избежания налогообложения. Риски в такой сделке минимальны, т.к. у Вас на руках будет от продавца две расписки (по договору купли-продажи квартиры и по договору купли-продажи неотделимых улучшений). Однако не следует договор купли-продажи неотделимых улучшений оформлять в виде дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, поскольку в таком случае, являясь частью этого договора, он также будет подлежать гос. регистрации. Вам же как раз необходимо избежать этого. Кроме того, риск возможной опасности не возврата уплаченных денег можно снизить путем проведения оплаты через банковский сейф, когда деньги продавец сможет получить только после гос.регистрации перехода на Вас как на покупателя права собственности, предъявив в банк для доступа к сейфу свидетельство о гос.регистрации права на квартиру на Ваше имя. Что касается второго и третьего вопроса, то ответ зависит от того, сколько лет находится продаваемая Вами квартира в Вашей собственности. Если срок владения на праве собственности составляет более 3 лет, то Вы вовсе освобождаетесь от налогообложения дохода от продажи. Если же менее 3 лет, то вправе (так же как и продавец первой квартиры) воспользоваться налоговым вычетом только на сумму, не превышающую 1 млн. руб. То есть с суммы в размере 3 700 000 руб. Вы должны будете уплатить НДФЛ в размере 13 % - 481 000 руб. В этом случае Вы можете воспользоваться схемой занижения цены договора, описанной выше, либо (на случай, если покупатель отказывается от такой схемы) изначально ставить покупателю условие о том, что он дополнительно к цене договора оплачивает сумму налога.

Деревянко Станислав Юрьевич · Answer

В статье 170 ГК РФ содержатся дефиниции мнимых и притворных сделок: мнимая сделка - это сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Объясните продавцам,что такая сделка является притворной и соответственно ничтожной. Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Демьяненко Алёна Валерьевна · Answer

1(. Я бы вам рекомендовала оформлять не соглашение за улучшение ж/у к договору, а оформить соглашение об отступном (то есть якобы вы им дали денежные средства в долг в сумме 41о оооо руб., а они, в свою очередь, в целях исполнения обязательств перед вами продают вам квартиру с зачетом погашения долга перед вами(.   
Но данный вопрос решается индивидуально в каждом конкретном случае.
Риск имеется всегда, так как при судебном разбирательстве приоритет всегда отдается договору и содержащимся в нем условиям.
2. Налоговый вычет вы вправе получить с учетом ст. 22о НК РФ.
3. Вы вправе предлагать своим покупателя действовать по схеме, предложенной вам, однако, у них имеется право отказаться от таких условий, этот вопрос также является индивидуальным для каждого.
УСПЕХОВ ВАМ.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

1. Если установят в ФНС недостоверность сведений о цене, могут в суде всё изъять в казну России согласно ст. 169 ГК РФ: "Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом." 2. Можете получить вычет в 1 млн. руб., если раньше не пользовались вычетом на основании ст. 220 НК РФ. 3. Допсоглашение ничтожно (нет регистрации в Росреестре) и суд ничего не присудит в случае, если Вас обманут продавцы-покупатели. Проще указать реальные цены.

Удалено · Answer

Андрей, здравствуйте,

я бы не рекомендовала Вам соглашаться на данную схему.

1. последствия данной сделки лично для Вас, как для покупателя:

-в случае расторжения сделки-Вы будете обязаны вернуть квартиру продавцу, а он в свою очередь будет обязан вернуть Вам уплаченную за нее по договору денежную сумму-1000000 рублей.

-отсутствие возможности получить налоговый вычет с общей суммы

2. при последующей продаже Вами данной квартиры не будет играть особой роли - за какую денежную сумму Вы ее продадите (только если относительно уплаты налогов с продажи).

Удачи Вам!

Грудкин Борис Владимирович · Answer

Андрей, большинство ответов на Ваши вопросы содержится в самих вопросах:

1) Конечно при такой схеме сделке Вы существенно увеличиваете свой юридический риск, связанный с возможным признанием сделки недействительной в будущем. Формально Вы приобретаете квартиру за 1 млн. руб. и одновременно приобретаете какие-то мифические услуги "по улучшению жилищных условий" за 4,1 млн. руб. Какие при этом будут последствия в случае признания недействительным договора купли-продажи квартиры, трудно вообразить, но присуждения к возврату Вам всей суммы 5,1 млн. руб. при таких обстоятельствах ни один юрист не сможет гарантировать. 
2. Если Ваша продаваемая квартира в собственности менее 3-х лет, то сможете получить вычет в 1 млн. либо в размере цены, за которую эту квартиру купили. За купленную квартиру получите вычет только в размере 1 млн. руб. Так смогли бы получить в размере 2 млн. руб.
3. Это имеет смысл только, если продаваемая квартира в собственности менее 3-х лет. И, разумеется, надо иметь ввиду все вышесказанное.

Стрикун Галина Владимировна · Answer

Хотите после  сделок  спать спокойно? тогда не верьте никаким  схемам
О себе думайте . а не о  продавцах  

Вы теряете налогвоый вычет. если согласитесь на их условия  13% от 5100000 ,получив его только на 1 млн. Разницу посчитать не трудно Ни одно доброе дело. которое  вы сделате в отношении  продааца. не остается безнаказанным Накааны вы будет именно суммой налогового вычета..

Если для вас это лишние деньги, соглашайтесь. если нет - ищите другую квартиру

Как избежать негативных последствий при купле-продаже квартир за неоригинальное значение и использовании дополнительного соглашения?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Продажа и покупка квартир - проблемы с возвратом задатка при отказе в продаже покупаемой квартиры

Последствия возможного отказа компенсации при налоговом вычете на основе соглашения о неоделимых улучшениях жилищных условий

Возможность расторжения договора купли-продажи и возврат аванса при отказе покупателя

Оформление сделки покупки нежилого помещения с использованием расписки на остаток

Будет ли считаться, что сделка проведена с нарушением постановления из опеки (ведь там сказано "при условии")?

Вопросы и риски при покупке недавно приватизированной квартиры по договору соц. найма

Как обезопаситься от потери квартир и вернуть деньги, если сделка не состоится

Об изменении размера арендной платы - отмена предыдущих дополнительных соглашений

Как продать приватизированную комнату и получить налоговый вычет для покупки квартиры - вопросы и ответы

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59