Как составить договор купли-продажи дома с участком без нотариального заверения и проверить наличие обременений и претендующих

Хотим купить по объявлению дом с земельным участком. Все необходимые документы у собственницы (продавца) есть. Как правильно составить договор купли-продажи? Дело в том, что данные всех ее документов мы не можем внести в договор, потому что мы в разных населенных пунктах, и она сама не может, потому что пенсионерка. Нам хотелось бы составить шаблон договора так, чтобы при встрече нужно было только записать в пустые поля нужные данные и нести в рег. палату. Нотариально заверять договор сейчас не требуется? И еще: в рег. палате будет ли проверено, есть ли обременения на предмет сделки, есть ли претендующие и прочие важные условия? Чтобы потом кто-то не объявился и не опротестовал сделку.