Боюсь, что он получит почти все деньги 90%, и освободит неизвестно когда, тем более сейчас он уже говорит об этом.

Раз переход права собственности по договору уже зарегистрирован, то оспаривать договор купли-продажи Вы можете только в судебном порядке по основаниям параграфа 2 главы 9 подраздела 4 части первой ГК РФ. Удовлетворение исковых требований о признании договора недействительным по указанному Вами основанию весьма сомнительно, поскольку покупатель в судебном порядке может требовать выселения продавца из квартиры (ст. 35 ЖК РФ, ст.304 ГК РФ) и осуществить снятие его с регистрационного учёта при исполнении решения судебным приставом, а доказать, что договор заключён под влиянием обмана или заблуждения, имеющего существенное значение (ст. ст.178, 179 ГК РФ), в данном случае весьма проблематично. Если по условиям абонирования ячейки в банке продавец не получит деньги без покупателя или сможет их получить единолично только по предъявлению справки о снятии с регистрационного учёта из проданной квартиры и выписки из ЕГРП о регистрации перехода права собственности, то деньги продавец из ячейки не получит и ему нет смысла сильно затягивать снятие с регистрационного учёта. Регистрация перехода права собственности по договору позволит покупателю (если он этого желает) зарегистрироваться по месту жительства в купленной квартире без согласия продавца и дожидаться решения суда о выселении продавца из проданной им квартиры.