Сделка на покупку квартиры - что делать, если условия не были выполнены?

Question

Около четырёх лет назад гражданская жена моего брата фиктивно купила трёхкомнатную квартиру, для того, чтобы обналичить сертификат на покупку жилья, она пообещала вернуть квартиру через год хозяйке. Но через год не получалось вернуть, так как опека требовала долю для двоих детей. Она попросила нашу маму оформить двухкомнатную квартиру на неё и детей, пообещав вернуть через три года, указав это в расписке. Но в связи с тем, что квартира маленькая по квадратам, её оформили только на двоих детей. Три года истекают осенью этого года. Покупать другую квартиру она не собирается, как и возвращать мамину. Хотя квартира продана, всё это время мама жила в ней, делала ремонт, оплачивала коммунальные услуги. По настоящее время прописаны в квартире только мама и мой брат. Также мама является пенсионером по старости, ей 59 лет и находится на инвалидности. Подскажите, пожалуйста, что нам делать. Можно ли признать сделку недействительной. 
Если всё таки она приобретёт другую квартиру, сможет ли она вернуть эту квартиру маме, так как она говорит, что опека не разрешит, так квартира оформлена только на детей. Спасибо.

Степанов Андрей Борисович · Accepted Answer

Добрый день!

В данном случае сделка по купле-продаже квартиры является мнимой, т.е. совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимые сделки являются ничтожными.

Нужно срочно обращаться в суд для оспаривания сделки как мнимой, поскольку срок исковой давности составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Оценка судебной перспективы без изучения документов невозможна в-принципе, но безусловно заинтересованное лицо (ст. 3 ГПК РФ) всегда может требовать признания сделки недействительной. Исковое заявление подается в суд по правилам ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

Вам невозможно отменить дарение. Даже в суде. Пишите заявление в полицию о мошенничестве (ст. 159 УК РФ) - проверят действия гражданской жены.

Магола Виолетта Олеговна · Answer

признать сделку недействительной можно по ст 179 ГК РФ, но только в суд порядке, так же пишите заявление в полицию по факту мошенничества ( ст 159 УК РФ)

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Соколов Дмитрий Геннадиевич · Answer

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Сделка на покупку квартиры - что делать, если условия не были выполнены?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (от 31.03.2026)

Уголовный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Как доказать мошенничество в сделке с квартирой - история с распиской и отказом выплаты

Имеет ли ребенок долю в квартире, принадлежащей маме

Если брат отказывается от своей доли, то должен ли он официально заверить это у нотариуса?

Спор о доле бывшей жены в продаже квартиры, оформленной по доверенности на брата, вызывает угрозу судебного разбирательства

Имеет ли родной брат моей мамы право на часть денег от продажи квартиры, если не был участником приватизации и не имел доли в ней?

Спор о доле в наследственной квартире - требование родного брата на часть продажной суммы

Претендует ли супруг на долю в приобретенной квартире и как будет делиться эта доля

Как избавиться от прописанного брата в квартире - проблемы при сделке купли-продажи и риски возврата

Вопросы по передаче жилья - дарственная на квартиру на маму после выплаты кредита и альтернативные способы передачи владения

Проблема с пропиской - как выписать гражданскую жену брата и её дочерей из квартиры для продажи

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59