Наниматель оплачивает коммунальные платежи, телефон, кабельное TV + сумму за наём квартиры.

Письмо Управления МНС по г. Москве от 14 января 2004 г. N 27-08н/01809

"О расходах квартиросдатчиков для целей налогообложения"

Управление Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Москве по вопросу учета расходов квартиросдатчиков для целей налогообложения сообщает следующее.

В случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом право предоставления жилого помещения за плату для проживания в нем предоставлено собственнику жилого помещения. Подпунктом 2 статьи 221 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено право на получение профессиональных налоговых вычетов для налогоплательщиков, получающих доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказания услуг). При этом статьей 38 Кодекса определено, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Вместе с тем, использование собственником жилого помещения своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью. Следовательно, применение вышеприведенной нормы статьи 221 Кодекса в случаях сдачи жилья внаем неправомерно. Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных услуг, техобслуживание, услуг консьержек, абонентской платы за телефон, Интернет, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью собственника квартиры вне зависимости от того, проживает в ней сам владелец или квартира сдается внаем.

Следовательно, указанные затраты для любого владельца квартиры являются неизбежными, в связи с чем они не относятся к расходам, непосредственно связанным с получением владельцем квартиры дохода от сдачи внаем принадлежащего ему жилого помещения.

Кроме того, размер платы за наем жилья устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, наймодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему жилого помещения, в назначаемой им плате за его наем, включая стоимость коммунальных услуг, которыми, фактически, пользуются наниматели, а также расходы по текущему ремонту и обновлению предметов домашнего обихода. Обновляя предметы домашнего обихода и постоянно улучшая интерьер квартиры, собственник тем самым постоянно увеличивает стоимость принадлежащего ему на праве собственности имущества, что соответственно означает возрастание цены его возможной реализации, а также позволяет ему повышать размер арендной платы.

Таким образом, вышеуказанные расходы относятся к затратам, составляющим вклад в личную собственность владельца квартиры, который способствует росту его доходов.

Что касается затрат, связанных с оплатой электроэнергии, то, поскольку такие затраты производятся собственником квартиры исключительно в интересах нанимателей жилья, документально подтвержденные суммы указанных затрат могут быть учтены в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц по доходам, полученным наймодателем в отчетном налоговом периоде, которым согласно статье 216 Кодекса признается календарный год, от сдачи внаем принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения.

Документально подтвержденные расходы, связанные с оформлением в ОВИРе регистрации нанимателя и членов его семьи, могут учитываться при наличии в договоре найма жилья специального условия, предусматривающего, что такое оформление производится за счет наймодателя.

Основание: письмо Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Москве России от 26.12.2003 N 04-3-01/672-АЦ834.

Заместитель Руководителя Управления

Советник налоговой службы РФ I ранга Л.Я.Сосихина"