Как заключить выгодный договор аренды нежилого помещения с автоматической пролонгацией?

В силу п. 9 ст. 159 ГК РК сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для доказывания кабальности сделки необходимо доказать, как минимум, три вещи:

1. В момент совершения сделки сторона находилась под влиянием стечения тяжелых обстоятельств;

2. Из-за стечения указанных обстоятельств сделка была заключена, стороной, на крайне невыгодных для себя условиях;

3. Другая сторона не только знала о наличии тяжелых обстоятельств но и воспользовалась этим при заключении сделки.

стороны вправе включить в договор аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тот же срок. В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

1. возможно ли указать в договоре что в пролонгированом договоре стоимость аренды увеличивается на 10% от стоимости текущей? (таким образом - регулируется подъём цены). Спрашиваю, т.к., насколько я понимаю, если к обычному договору создать доп соглашение на следующий год с повышением цены, то это необходимо регить.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжится.

1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.

Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тот же срок. В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

[b]2. возможно ли указать, что договор автоматически пролонгируется при отсутствии возражений со стороны арендатора и ТОЛЬКО. Т.е. мнение арендодателя в данном вопросе не учитывается. Не противоречит ли это нашим законам?

Нет нельзя

Или возможно обязательным пунктом таких договоров является согласие обеих сторон. Как вариант - можно внести пункт о том, что если договор "ещё жив" и по каким-то причинам не расторгнут, то он автоматически пролонгируется, вне зависимости от желания сторон. А ниже указать - с помощью каких механизмов он может быть расторгнут.

Да, это можно, это стандартное условие. ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

3. Верно ли я понимаю, что договор будет пролонгироваться из года в год? т.е., скажем в первые 11 месяцев по цене в 200р/м2, на вторые 11 месяцев по 220р,м2, на третьи 11 месяцев по цене 242р,м2 и т.д. Или пролонгируется автоматически он всего один раз?

Вы вправе включить такой пункт, как " стоимость определяется как 200р./м2. В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок, а стоимость арендной платы меняется, путем увеличения на 100р./м2, через каждые 11 месяцев. Каждая из сторон может отказаться от исполнения договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

4. Возможно ли указать в договоре, что он может быть пролонгирован максимально, скажем, 6 раз. После чего он пролонгирован не может быть. Либо же, указать, что после скажем 2018 года данный договор не подлежит автоматической пролонгации и требуется заключение нового договара при желании обеих сторон.

Нет, не можете, поскольку после пролонгации, договор считается заключенным на неопределенный срок

Или может быть для моей идеи лучше подойдёт договор с неопределённым сроком????

Как вариант.