По достижения какого возраста моя сестра сможет разменять квартиру?

Во-первых нужно понимать сколько лет Вам, для того чтобы стать опекуном несовершеннолетнего надо самому быть совершеннолетним.Во-вторых через два года Ваша сестра сама будет совершеннолетней. Процесс оформления опекунства не быстрый поэтому необходимо взвесить все за и против. Вселить в занимаемую квартиру можно только по согласию всех членов семьи ст.70 Жилищного кодекса РФ. Поэтому можно смело идти в милицию и выгонять всех кто там проживает, сначала рекомендую обратиться в Жилищное Агентство, т.е. ЖКО, возможно удасться все решить без милиции. У Вашей сестры есть основание там проживать, это регистрация, а у жильцов скорее всего ничего нет, т.к. должен быть либо договор найма или поднайма. Приватизацию можно провести и без отца, советую обратиться на очную консультацию к юристу. Единственное, что когда он вернется, он скорее всего будет требовать его вселить, т.к. по закону его сейчас выпишут потомучто он в местах лишения свободы и можно провести в это время приватизацию, но дело в том что если Вы симпатизируете квартиру ему придется в судебном порядке доказывать, что он имел право участвовать в приватизации, на практике очень часто такие люди остаются без жилья, нужно смотреть что это за человек пойдет ли он в суд и как будет себя там вести. Ведь по сути если вы станете собственниками, пускать его в квартиру когда он вернется Вы не должны, а если будет домогаться вызвать милицию. Приют имеет право на имя вашей сестры приватизировать квартиру, так что попробуйте обратиться туда

С уважением