Вопросы изменения и расторжения договора купли-продажи нежилого объекта с ипотекой в России.

Добрый день! Да, расторжение возможно по основаниям предусмотренным ст.450-451 ГК РФ

Возможно, если есть согласие банка и такое условие о расторжении предусмотрено в договоре (ст. 450 ГК РФ)

По соглашению сторон договора - возможно составление дополнительного соглашения (ст. 421 ГК РФ). НО если был договор ипотеки, то залогодержатель тоже должен сказать свое слово. Или у Вас п.5 ст. 488 ГК РФ?

Добрый вечер!

Возможно.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Позиции высших судов по ст. 451 ГК РФ >>>

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

Позиции высших судов по ст. 452 ГК РФ >>>

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

Позиции высших судов по ст. 453 ГК РФ >>>

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора

www.consultant.ru

© КонсультантПлюс, 1992-2014

ВОЗМОЖНО ПУТЕМ ОФОРМЛЕНИЯ СОГЛАШЕНИЯ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ДОГОВОР В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ, ЕГО РЕГИСТРАЦИИ В РОСРЕЕСТРЕ И ПОЛУЧЕНИИ НОВЫХ СВИДЕТЕЛЬСТВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ - СТ. 450 ГК РФ.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ТАКЖЕ ПРОИСХОДИТ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН, НА ОСНОВАНИИ ДАННОГО СОГЛАШЕНИЯ РЕГИСТРИРУЕТСЯ ОБРАТНЫЙ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ С ВЫДАЧЕЙ НОВЫХ СВИДЕТЕЛЬСТВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ.

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Изменения внести можно,дополнительным соглашением,которое так же должно быть зарегистрировано в рег.палате.

Можете и расторгнуть договор,по соглашению сторон,НО,там пишется об ипотеке,следовательно и залогодержатель должен принимать в этом участие.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 452 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

ГАРАНТ:

О применении судами статьи 453 настоящего Кодекса см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 453 ГК РФ

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если ино

Система ГАРАНТ: base.garant.ru

Не возможно, так как договор уже исполнен и право собственности перешло к новому владельцу, обязательства сторон прекращены его исполнением , на что прямо указывает закон, а потому внести в договор изменения нельзя или дополнить его нельзя.

Статья 408. Прекращение обязательства исполнением

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство

Далее: ипотека - это залог недвижимости новым собственником в пользу банка, который дал денег новому собственнику, а потому ему не зачем давать согласие , а оно необходимо, для отчуждения новым собственником имущества. Отчуждение возможно в пользу старого собственника по иной сделке и с согласия банка. Но банку это не надо.

Например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2010 N А11-3438/2008

Суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи и об обязании принять объекты, указав, что к моменту разрешения настоящего спора обязательства сторон по договору купли-продажи прекратились в связи с его надлежащим исполнением (статья 408 ГК РФ).

Определение ВАС РФ от 05.12.2013 N ВАС-17134/13 по делу N А55-30615/2012

Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о расторжении договора об оказании услуг и взыскании денежных средств.

Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано, поскольку суд сделал правильный вывод о том, что истцом не представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, кроме того, договор сторонами исполнен.

Татьяна Николаевна, здравствуйте!

Как указано в п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Если предусмотренные договором обязательства уже исполнены, то, соответственно, договор прекратил свое действие.

Если договор прекратил свое действие, то расторгнуть его нельзя. Его можно только признать недействительным.

Но, как следует из Вашего вопроса, по Вашему договору обязательства до конца не исполнены, поскольку нежилой объект, являющийся предметом купли-продажи, не оплачен. Это следует из того, что установлена ипотека в силу закона.

Поэтому, на мой взгляд, вполне возможно расторгнуть Ваш договор, заключив дополнительное соглашение к договору (соглашение о его расторжении) и подав в Росреестр соответствующие документы.