Может быть оформить дарственную на ее детей, хотя они еще не достигли совершеннолетия (моего отца устраивает и такой вариант)...?

У моего отца имеется в собственности 1-комнатная приватизированная квартира. Моя мать умерла в 1992 году. 5 лет назад отец сошелся с женщиной, которая напрягает его официально узаконить свои отношения (расписаться). На какую часть квартиры мы (его дети (двое нас)) можем претендовать, если после заключения гражданского брака с этой женщиной мой отец умрет первым? Я убедил отца оформить договор дарения квартиры на его дочь (мою сестру). Но тогда ему негде будет жить, - ведь он обязан выписаться перед оформлением дарственной (или не обязательно выписываться?). Подскажите пожалуйста, как нам сделать так, чтобы эта квартира в итоге досталась его дочери, но чтобы до этого итога (т.е. своей смерти) он жил в этой квартире со своей новой супругой и как и прежде осуществлял платежи за коммунальные услуги, за свет, налог и т.п. (т.е. чтобы эта его супруга только после его смерти узнала бы что не имеет никаких прав на эту квартиру) P.s. Устное заверение своей дочери о том, что она не будет оказывать никакого влияния на отца по поводу преждевременного освобождения жилплощади, является для него достаточной гарантией будущей независимости и более того - он желает оформить все так, чтобы в будущем не иметь возможности изменить свою волю. Для справки: дочь проживает в другом городе, замужем, имеет 2-х детей, жильем обеспечены вполне. Может быть оформить дарственную на ее детей, хотя они еще не достигли совершеннолетия (моего отца устраивает и такой вариант)...? Заранее благодарен за консультацию!