Как сделать законную покупку гаража через Гаражно-Строительный Кооператив - обстоятельства, регистрация в ГБР и нотариальное удостоверение сделки

Гараж, как правило, является объектом недвижимости, связанным с землёй, он может быть капитальным строением и временным сооружением ( например, металлический гараж без фундамента, гараж-ракушка), поэтому в зависимости от вида гаража и от вида землепользования решается вопрос о порядке оформления передачи права собственности на гараж от продавца к покупателю. В большинстве случаев владелец гаража-бокса в ГСК самостоятельным правом землепользования не располагает, поэтому вопрос передачи права собственности на гараж требует согласования с гаражной комиссией Территориального Управления администрации района, на территории которого расположен гараж. В качестве примера приведу решение данного вопроса по Петероградскому району Санкт-Петербурга. Согласно пп.2.5 Положения о гаражной комиссии Территориального Управления Петроградского административного района, утверждённого распоряжением Территориального Управления Петроградского административного района Санкт-Петербурга от 27.05.2002 № 603-р, указанная гаражная комиссия принимает на своих заседаниях решения о предоставлении индивидуальным владельцам транспортных средств постоянного места под гараж в порядке очередности с учетом установленных льгот, об обмене гаражами-боксами, о переоформлении земельного участка в случае купли-продажи гаража, находящегося в личном пользовании, о лишении права пользования местами хранения транспорта и по другим вопросам. Таким образом, прежде, чем продать гараж в ГСК, в котором земля арендуется кооперативом, продавец должен вместе с потенциальным покупателем гаража получить разрешение ГСК и гаражной комиссии на переоформление права пользования земельным участком при условии продажи гаража. Если же земельный участок под гаражом находится в пожизненном наследуемом владении, пользовании владельца гаража или арендуется им, то владелец гаража вправе сам определить лицо, которому он продает гараж или с кем он обменивается гаражами. Пример по Василеостровскому району: согласно п.2.3 Положения о гаражной комиссии Территориального Управления Василеостровского административного района, утверждённого распоряжением Территориального Управления Василеостровского административного района Санкт-Петербурга от 25.04.2002 № 634-р названная комиссия рассматривает заявления автовладельцев, проживающих в Василеостровском районе, и готовит предложения для комиссии по распоряжению объектами недвижимости по вопросам:

- предоставления земельных участков под размещение временных гаражей на внутридворовых территориях;

- предоставления в аренду гаражей;

- продления аренды земельного участка под гараж;

- переоформления земельного участка в случае купли-продажи, мены, наследования, дарения гаража, находящегося в личном пользовании;

- продления аренды гаража, переоформления аренды гаража.

Аналогичные Положения о деятельности гаражных комиссий существуют и в других районах города. Гаражи, как связанные с землёй объекты недвижимости регистрируются в ГБР, договор их купли-продажи или мены должен составляться в простой письменной форме, а также может быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в ГБР (ст.550 ГК РФ). Договор аренды земли под гаражом, заключённый на срок от года и более, также подлежит обязательной регистрации в ГБР, иначе договор ничтожен (ст. 651 ГК РФ). В соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ член ГСК полностью внёсший паевой взнос за гараж, предоставленный ему кооперативом, приобретает право собственности на гараж, которое подлежит обязательной регистрации в ГБР на основании справки ГСК и техпаспорта ПИБа на гараж, если член ГСК намерен продать гараж или произвести его отчуждение иным образом. Соответственно и сделка по продаже подлежит регистрации в ГБР. Если же во дворе дома или на приглянувшемся ему месте владелец машины самовольно, без заключения договора аренды земельного участка, установил гараж-ракушку или металлический гараж, то он может продать только саму конструкцию в простой письменной форме без какой-либо регистрации, конструкция должна быть разобрана и перевезена на земельный участок, который находится в пожизненном наследуемом владении, пользовании или арендуется покупателем, либо является его собственностью, иначе конструкцию в любое время как самовольно установленную могут обязать снести, подвергнув административному взысканию.

Ильина Е.В., адвокат

СПбГКА ЮК N 10