Как оформить продажу участка и дома, если отсутствует юридический собственник на землю?

Question

У меня в собственности 1/2 доли участка и дома на нем. Нашелся покупатель на участок (не дольщик), который готов его купить. Зная, что приоритет покупки у 2-го дольщика я предложил ему купить и он сначала согласился, но потом всячески пытается уйти от сделки. Похоже на то, что он изначально не планировал приобрести участок, а собирался ставить палки в колеса. В связи с таким развитием событий я окончательно принял решение не связываться с дольщиком, а продать участок третьему лицу. Направлять уведомление и ждать месяц уже нет времени. Рассматриваю следующие варианты:
1. Подарить часть своей доли третьему лицу, а затем продать ему же остаток доли. 
2. Оформить все договором дарения.
С документами на участок все очень сложно, а именно:
Во всех выписках из реестра на дом и на землю собственником являюсь только я (1/2 доли и дома и земли). Второй собственник (дома и земли) не установлен. Т.е. по сути я даже не знаю кого в данной ситуации уведомлять (де-юре). Де-факто вторая половина земли была приватизирована в 1991 (собственник 1/2 доли мать соседа), а 1/2 доли дома мать (собственница доли участка) подарила сыну (договор дарения). В 2002 году мать умерла и сосед до 2014 года думал, что он владелец земли, имея на руках свидетельство о регистрации права собственности на умершую мать. Завещание на землю составлено не было. Когда он стал оформлять земельный участок в собственность (1/2 доли) появилось много родственников желающих получить часть наследства. Весь 2014 год сосед проводит в судах, конца которым пока не видно. Получается, что я хочу оформить сделку, где юридически отсутствует собственник (дольщик) на землю. С домом ситуация проще: В выписках из ЕГРП его нет, но в справке из БТИ он есть.
Как мне в таком случае предпочтительней провести сделку с третьим лицом, учитывая, что сосед возможно подаст в суд? Если возможны другие варианты, то с радостью их рассмотрю.

Стрикун Галина Владимировна · Accepted Answer

По практике СПБ. Никакую продажу доли вам Росрестрр не зарегистрирует в виду нарушения ст.250 ГК. тк собственником второй доли является умерший. Никого другого пока нет

Вариант с дарением маленькой доли и последующей продажи остальной доли одаряемому вполне приемлем и законен по ст.247 и ст.250 ГК РФ

Михайловский Юрий Иосифович · Answer

Добрый вечер!

Если сосед обратится в суд, то ему вряд ли удастся выиграть, издержки можете взыскать с соседа. Вы ему предложили, он не купил, денег не платил, согласие ни как не выразил, можете продавать кому угодно.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Статья 422. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Казачкова Ольга Владимировна · Answer