Риск покупки участка в водоохранной зоне на землях населенных пунктов под ИЖС для постройки загородного дома - возможность изменения вид использования и получение разрешения на строительство

Cложный вопрос с учетом противоречивости судебной практики и характера земельных и водных правоотношений, но вот мое мнение в отношении оформления права собственности на такие участки:

В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства, за исключением случаев:

• изъятия земельных участков из оборота;

• установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

• резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии сост. 27 Земельного кодекса РФ Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 4 этой же статьи:

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий;

• из состава земель лесного фонда;

• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

• не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

• предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

• предоставленные для нужд связи;

• занятые объектами космической инфраструктуры;

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

• в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В соответствии со ст. 95 Земельного кодекса к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Примечание: Пунктом 1 статьи 97 Земельного Кодекса РФ водоохранные зоны рек и водоемов (прибрежные защитные полосы устанавливаются в пределах водоохранных зон) были отнесены к землям природоохранного назначения. Пунктом 7 ст. 14 Федерального закона от 03.06.3006 № 73-ФЗ, подпункт 1 п. 1 ст. 97 Земельного кодекса признан утратившим силу.

В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима/

В соответствии со ст. 102 Земельного кодекса РФ К землям водного фонда относятся земли:

• покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

• занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

В соответствии со ст. 65 Водного кодекса РФ

«Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Ширина водоохранной зоны морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы за пределами территорий городов и других поселений устанавливаются от соответствующей береговой линии. При наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной».

Таким образом по моему мнению законодательством не отождествляются понятия «водоохраной зоны» и «водного объекта».

В соответствии со ст. 56 Земельного Кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям установленным кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах, особые условия охраны окружающей среды и др.

В соответствии с абзацем 4 п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества, в редакции действовавшей до 30 октября 2007 г. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежали земельные участки в составе земель водоохранного и санитарно-защитного назначения, однако абзац утратил силу с 30 октября 2007 года - Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ.

Таким образом, по моему мнению само по себе нахождение участка в водоохраной зоне накладывает определенные ограничение на порядок использования данного земельного участка (строительство с определенными ограничениями, дополнительное согласование объектов недвижимости с соответствующими органами - например Росводхоз, д т.д.), однако не исключает предоставление (выкуп) такого участка в частную собственность.

Примечание: ранее действующая судебная практика исходила из невозможности оформления частной собственности на земельные участки, находящиеся в водоохраной зоне.