Изменение площади дома и налоговые вопросы при продаже недвижимости.

Если будет новый объект права по Свидетельству о государственной регистрации права собственности, то и срок владения данным имуществом на праве собственности будет исчисляться заново (ст. 217, 220 НК РФ).

217 и 220 нк РФ- налогооблагаемая база с 2014 года будет то есть с момента оформления нового объекта

До этого вам рассчитывали налог и вы его платили от ранее оформленного

Вы будете регистрировать право собственности на вновь созданное имущество и прекращать право собственности на "старый" дом - одноэтажный.(ст. 209 ГК)

Поэтому - и продавать вы будете вновь созданное имущество, срок владения будет исчисляться с даты получения нового свидетельства на право собственности.

Налог в соответствии со ст. 220 НК платить придется, если срок владения новым имуществом менее 3 лет, увы

По вашей информации у вас нет нового объекта недвижимости,его кадастровый номер будет то же, поэтому право собственности на него будет считаться с 2009 года и при его продаже по ст.220 НК вы налог платить не будете.

Сергей Николаевич, добрый день!

В письме Минфина от 30 июня 2014 года N 03-04-05/31389 рассмотрена аналогичная ситуация:

Вопрос:

Налогоплательщик имел в собственности с 2006 года жилую квартиру (далее - квартира). Впоследствии была проведена перепланировка квартиры с целью увеличения общей площади (за счёт объединения кухни с лоджией этой же квартиры). Т.е. границы квартиры с границами мест общего пользования и границами, близлежащих квартир к границам квартиры не изменялись. В 2011 году получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную квартиру, в 2013 году квартира была продана.

1. Что входит в понятие внешних границ квартиры?

2. Является ли в данном случае перепланировка изменением внешних границ квартиры?

3. Подлежат ли доходы физлица от продажи данной квартиры налогообложению?

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу порядка обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что у налогоплательщика в собственности с 2006 года находилась квартира, в дальнейшем была проведена перепланировка указанной квартиры путем объединения кухни и лоджии. В 2011 году было получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности, после чего квартира налогоплательщиком была продана.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Вместе с тем пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса установлено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из положения пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения жилой площади квартиры в результате осуществления ее перепланировки без изменения внешних границ квартиры) более трех лет, то его доходы от продажи данной квартиры не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.

Заместитель

директора Департамента

Р.А.Саакян

Таким образом, срок владения Вашим домом будет исчисляться с 2009 г.

Сергей Николаевич, здравствуйте!

К сожалению, вы будете платить налог, так как в новом свидетельстве о праве собственности будет указано, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующая запись сделана в 2014 (2015) году. Именно с этой даты будет отсчитываться 3-х летний срок.

Посмотрите для примера следующее решение суда:

Извлечение из решения Ленинского районного суда г. Саратова № М-5874/2013 2-6130/13 2-6130/2013~М-5874/2013 2-6130/2013 от 11 декабря 2013 г. «В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 57 налоги и сборы не могут носить дискриминационный характер и различно применяться в зависимости, в частности, от имущественного положения, а также от других обстоятельств. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2001 года N 7-П, принцип равенства всех перед законом гарантирует одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, и не исключает возможность установления различных условий для различных категорий субъектов права; такие различия, однако, не могут носить произвольный характер, они должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст.220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2). Судом установлено, что 04.05.1994 г. Шамсудиновой Н.М. и Шамсудинову С.М. на основании договора приватизации в общую совместную собственность перешел одноэтажный жилой дом находящийся по адресу: состоящий из трех комнат, имеющий общую площадь 48,4 кв.м… В связи с упорядочением нумерации жилых домов дому заявительницы был присвоен почтовый адрес: А. 26.01.1998 г. между Администрацией и Шамсудинову С.М. был заключен договор аренды земельного участка № 85 площадью 1057,00 кв.м., расположенного по адресу: А. и выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на срок 25 лет на недвижимое имущество серии № от ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением Администрации МО «Город Саратов» Комитет по архитектуре и градостроительству №А-161/10/2010 от 10.06.2010 г., жилому дому, расположенному по адресу: А, присвоен почтовый адрес: Б. В 2008 году Шамсудинову С.М., была самовольно возведена холодная пристройка площадью 11,3 кв.м. Решением Ленинского районного суда от 25.03.2010 года за ней было признано право собственности на данную холодную пристройку общей площадью 11.3 кв.м. 10.04.2010 г. решение Ленинского районного суда вступило в законную силу и 23.06.2010 г. было произведена регистрация права собственности на указанный объект недвижимости в измененных границах с общей площадью 59,7 кв.м. и выдано свидетельство 64-АВ №. Право собственности на земельный участок, с разрешенным использованием домовладение, площадью 1057 кв.м. по адресу: Б, было зарегистрировано 19.10.2010 г., о чем также выдано свидетельство 64-АГ№ Таким образом, Шамсудинову С.М. была произведена реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: Б с изменением внешних границ дома, что послужило основанием для государственной регистрации жилого дома в измененных границах. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Шамсудинову С.М. и ФИО10 дом расположенный по адресу: Б был продан за 4 000 000 руб., а земельный участок за 700 000 руб… В 2013 году Шамсудинову С.М. подала налоговую декларацию по форме 3 НДФЛ за 2012 год, по результатам проверки которой Инспекция ФНС России по Ленинскому району г. Саратова вынесла решение № 5560 от 12.09.2013 г. об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, а также предложено уплатить недоимку в размере 266 500 рублей, пени за несвоевременную уплату или неуплату налогов в размере 4323,96 руб… Основанием для начисления налогов и пени Шамсудинову С.М. явилось то обстоятельство, что жилой дом находился в собственности налогоплательщика с 1994 года, однако впоследствии указанный жилой дом был реконструирован, и в 2010 году получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный дом, а в 2012 году дом был продан, то есть вышеуказанный дом находился в собственности Шамсудинову С.М. менее трех лет, а потому она неправомерно заявила налоговый вычет на основании пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ. Не согласившись с указанным решением, заявитель его обжаловал. Решением Управления ФНС по Саратовской области от 23 октября 2013 года её апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, право собственности на новый объект недвижимости возникло с момента государственной регистрации права собственности на данный объект, то есть в 2010 году. В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилого дома, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. В связи с тем, что вновь образованный объект недвижимости(жилой дом с измененными границами) находился в собственности Шамсудинову С.М. менее трех лет, она имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1000 000 рублей. Остальная сумма дохода превышающая сумму примененного имущественного вычета, на основании подпункта 1 пункта1 ст.220 НК РФ, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 %. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что Инспекцией Федеральной налоговой службы России по Ленинскому району г. Саратова было принято правильное решение».

pravoved.ru

Удачи Вам!

Здравствуйте.

На основании ч. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ налог с дохода физического лица (НДФЛ) 13% при продаже данного дома Вы платить не будете, поскольку дом находится в Вашей собственности более 3 лет, именно с 2009 года, с даты регистрации дома как объекта недвижимости со своим кадастровым номером.

А узаконение второго этажа и внесение изменений в технические документы - это уже другой вопрос, он не влияет на вопрос о налоге.

С уважением,