Возможность возврата НДФЛ при покупке жилья и налоговые особенности при сделках между физическими лицами

Право на имущественные налоговые вычеты, при приобретении физическим лицом – налогоплательщиком жилья, установлено ст. 220 Налогового Кодекса РФ.

Справочно:

Налоговый вычет – это установленная налоговым законодательством сумма, на которую для целей расчета НДФЛ уменьшается налогооблагаемый доход физического лица-налогоплательщика, (т.е. с этой суммы не уплачивается НДФЛ).

Имущественный налоговый вычет – это:

1) определенная, не облагаемая НДФЛ сумма, полученная физическим лицом – налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи принадлежащего ему на праве собственности имущества;

2) определенная сумма, потраченная физическим лицом - налогоплательщиком на приобретение/строительство жилья, на которую в налоговом периоде для целей расчета НДФЛ уменьшается облагаемый доход физического лица.

Налоговый период для НДФЛ равен календарному году.

В соответствии с вышеуказанной статьей Налогового Кодекса, физическое лицо, с доходов которого в налоговом периоде удерживался НДФЛ, имеет право вернуть этот уплаченный налог, в размере, равном 13% от суммы, потраченной им на:

• строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них;

• покупку земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства или земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом (доля в нем);

(! следует учесть, что имущественный вычет при приобретении земельного участка, можно получить только после получения свидетельства о праве собственности на дом,расположенный на этом участке);

• погашение процентов по целевым займам, полученных от российских организаций или ИП, и фактически израсходованные на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, а также на земельные участки под их строительство или на земельные участки, на которых расположены приобретаемые дома (доли в них);

• погашение процентов по кредитам, полученных от банков, находящихся на территории РФ, и направленные на перекредитование по взятым ранее кредитам на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, а также на приобретение земельного участка под их строительство или земельного участка, на котором расположен приобретаемый дома (доля в нем).

Обратите внимание, возврат налога производится за год не больше той суммы, которая была фактически удержана в форме НДФЛ с доходов налогоплательщика за этот год. Если сумма налога, подлежащая возврату больше, чем сумма налога, удержанная с физического лица за этот год, то остаток суммы налога, причитающийся к возврату, будет возвращен в последующие годы.

Следует отметить, что указанный имущественный вычет предоставляется только, если строительство или покупка жилья осуществляется на территории Российской Федерации. Приобретая или строя жилую недвижимость за границей, рассчитывать на возврат НДФЛ не стоит.

При получении целевого кредита на приобретения/строительство жилья необходимо учитывать нижеследующее.

Расходы на уплату процентов по кредитам, принимаются к вычету для целей возврата НДФЛ только, если кредит является целевым, т.е. в кредитном договоре должна быть прямо указана цель кредита – строительство или приобретение жилья (земельного участка).

Если для строительства или приобретения жилья или земельного участка гражданин взял стандартный потребительский кредит (на неотложные нужды), то вернуть НДФЛ с суммы уплаченных по нему процентов будет нельзя.(2)

Никакие иные расходы по обслуживанию целевого (ипотечного) кредита, кроме процентов, к вычету в целях возврата НДФЛ, не принимаются. Под иными расходами здесь имеется в виду, в том числе, комиссии по обслуживанию, сопровождению кредита, оплаченная страховка и т.д.(4)

Если сумма кредита, взятая физическим лицом, оказалась больше, чем стоимость приобретаемого жилья (расходов на строительство), то проценты, принимаемые к вычету, рассчитываются исходя из суммы кредита, только в части, направленной на приобретение жилья (фактических расходов на строительство).(5)

Если целевой кредит взят под процент меньше, чем 2/3 ставки рефинансирования, то налогообложение материальной выгоды, в соответствии со ст. 212 Налогового Кодекса не производится, но только при наличии подтвержденного права на имущественный вычет.

Как рассчитывается сумма НДФЛ, подлежащего возврату физическому лицу, купившему или построившему жилье?

Пример 1:

Илья Копейкин приобрел в 2009 году однокомнатную квартиру за 1 500 000 рублей за счет собственных средств, заработанных честным трудом на макаронной фабрике.

Сумма НДФЛ, которую может вернуть себе Илья Копейкин, равна:

1 500 000 х 13% = 195 000 рублей

Зарплата Ильи Копейкина состоит из оклада и премий, и в общей сумме составила:

за 12 месяцев 2009 года - 654 500 рублей;

за 12 месяцев 2010 года – 710 500 рублей;

за 12 месяцев 2011 года – 758 500 рублей.

Сумма НДФЛ, которую макаронная фабрика удержала из зарплаты своего сотрудника Копейкина, соответственно, равна:

за 12 месяцев 2009 года - 654 500 х 13% = 85 085 рублей;

за 12 месяцев 2010 года – 710 500 х 13% = 92 365 рублей;

за 12 месяцев 2011 года – 758 500 х 13% = 98 605 рублей.

Таким образом, фактически удержанный с него налог на доходы физических лиц (НДФЛ), в рассчитанной сумме 195 000 рублей, Илья Копейкин сможет вернуть постепенно в течение 3-х лет, в том числе:

85 085 рублей будут возвращены в 2010 году за 2009 год;

92 365 рублей будут возвращены в 2011 году за 2010 год;

и оставшиеся 17 550 рублей будут возвращены в 2012 году за 2011 год.

Пример 2:

Возьмем условия из Примера 1, но теперь из 1 500 000 рублей, потраченных Ильей Копейкиным на покупку квартиры – 500 000 рублей это кредит, выданный макаронной фабрикой своему сотруднику на приобретение жилья под 10 % годовых на 3 года. Учтем,что за 3 года Илья Копейкин выплатил своей фабрике проценты за предоставленный кредит на жилье в сумме:

За весь 2009 год – 41 000 рублей;

За весь 2010 год – 29 000 рублей;

За весь 2011 год – 10 500 рублей

Итого за весь срок кредита выплачено процентов – 80 500 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ, которую сможет вернуть в этом случае Илья Копейкин:

Сумма, направленная на покупку квартиры – 1 500 000 рублей.

Сумма, направленная на погашение процентов по кредиту на приобретение жилья – 80 500 рублей.

Итого сумма предоставляемого имущественного вычета равна:

1 500 000 + 80 500 = 1 580 500 рублей

Сумма НДФЛ, подлежащая возврату, всего:

1 580 500 х 13% = 205 465 рублей.

Исходя из доходов Ильи Копейкина и удержанного с него НДФЛ (из Примера 1), возврат налога в сумме 205 465 рублей, будет произведен ему постепенно, в течение 3-х лет, в том числе:

85 085 рублей будут возвращены в 2010 году за 2009 год;

92 365 рублей будут возвращены в 2011 году за 2010 год;

и оставшиеся 28 015 рублей будут возвращены в 2012 году за 2011 год.

Следует учитывать, что к вычету принимаются расходы на приобретение (строительство) дома, квартиры, комнаты (или долей в них), земельного участка в общей сумме, не превышающие 2 000 000 рублей. Если расходы на жилье (без учета процентов по целевым кредитам) превысили указанную сумму, то имущественный вычет можно будет получить лишь с 2 000 000 рублей.

Если приобретается квартира, комната (доли в них), то расходами, которые принимаются к вычету при расчете НДФЛ, подлежащего возврату физическому лицу-покупателю, являются:

1) расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

2) расходы на приобретение отделочных материалов;

3) расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Если строится или приобретается жилой дом (доля в нем), то расходами, которые принимаются к вычету при расчете НДФЛ, подлежащего возврату физическому лицу-покупателю, являются:

1) расходы на разработку проектной и сметной документации;

2) расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

3) расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

4) расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

5) расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.