Как изменить заёмщика по ипотеке без развода и согласия банка

Question

Как поступить в сложившейся ситуации... Находясь в браке, мы с супругом купили квартиру по ипотеке Сбербанка. Кредитный договор оформлен на супруга, я являюсь созаёмщиком. Право собственности - общая совместная. Так как мы расстаёмся, но решили не оформлять развод, составили брачный договор, в котором разделили имущество. А конкретно, в договоре указано, что квартира, купленная по ипотеке и все обязательства по ипотечному кредиту достаются мне - супруге, в свою очередь я, после регистрации права собственности, выплачиваю супругу денежную компенсацию за вложенные им материальные средства за квартиру. Нам необходимо, чтобы в кредитном договоре нам поменяли заёмщика, чтобы основным заёмщиком банк поставил меня, а супруга созаёмщиком. Проблема возникла в банке, так как они могут менять заёмщика только в случае развода супругов, оформивших ипотечный кредит и на основании соглашения о разделе имущества, а не на основании брачного договора. Без согласия банка мы не сможем оформить перерегистрацию собственности на меня. Что делать? Как поступить? Может быть как то этот вопрос можно решить без банка? С помощью дарственной?

Нурбагандов Мирза Чанкабахович · Accepted Answer

Здравствуйте, Ольга!

В силу ст. 37 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 16.07.98 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014 с изменениями, вступившими в силу с 25.07.2014) "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)" Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Законодательство не накладывает ограничений на подобные действия с квартирой, находящейся в залоге. Однако, что очень важно, все должно происходить с согласия кредитора.

Вам необходимо написать заявление в ваш банк-кредитор с подробным изложением ситуации. Если Вы подпадаете под требования, предъявляемые банком к потенциальным заемщикам, то с согласия банка Вы сможете переоформить право собственности на Вас, а также соответственно перевести на Вас часть обязательств по кредитному договору.

К сожалению, банк имеет право Вам отказать, поэтому Вам стоит действовать без эмоций и убедить людей, принимающих решение, что Вы справитесь с долгом лучше мужа (помогут в этом справки о Ваших доходах).

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Добрый день. Никакой суд Вам без согласия банка делить данное имущество не будет. О чем Вы вообще?

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит:

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Только договариваться с банком (ст. 334 ГК РФ,Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ ). Вам изначально об этой проблеме должен был сказать нотариус.

Казачкова Ольга Владимировна · Answer

Ольга, здравствуйте. А в чём проблема оформить развод и составленный Вами документ назвать по другому?

Мне кажется Вам проще пойти по пути наименьшего сопротивления.

(ст. 334 ГК РФ,Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)

Горлышева Евгения Васильевна · Answer

Пока квартира находится в залоге у банка, сделки по отчуждению только с согласия банка (залогодержателя), поэтому дарение невозможно. Замена лица в обязательстве (заменить заемщика) без участия займодавца (банка) также невозможна. Обращайтесь в суд с иском о разделе имущества, а дело закончите мировым соглашением (утверждается судом, имеет силу судебного решения).
ФЗ "Об ипотеке", Глава 24 ГК РФ.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

Обращайтесь в суд с иском об изменении кредитного договора согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ: "Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор".

Любая дарственная невозможна - залогодержатель (банк) против.

Давидович Людмила Борисовна · Answer

Без банка этот вопрос не решить, т.к. банк кредитор, и нужно его согласие на передачу долга. Банк залогодержатель, поэтому для перегистрации требуется согласие банка.

У банка и в данный момент нет препятствий дать такое согласие, однако и понудить его это сделать законом не установлено. ст. 450 ГК РФ.

Поэтому решить этот вопрос возможно по соглашению с банком, возможно есть смысл обратиться с заявлением к руководству банка в центральный офис, чтобы дали одобрение на это.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Чесноков Сергей Александрович · Answer

Выплатите ипотеку за квартиру а потом можете поменять собственника по договору купли продажи дарения и прочее.

Как изменить заёмщика по ипотеке без развода и согласия банка

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). 102-ФЗ (от 31.07.2025)

Похожие вопросы

Как получить согласие банка на переоформление ипотеки при разводе?

Как обезопасить обоих супругов при расторжении брака и переоформлении ипотеки на строящуюся квартиру?

Вопрос о разделе имущества при ипотеке

Развод по суду - как правильно оформить соглашение о передаче земельного участка после развода

Как изменить заемщика по кредитному договору банка при совместной собственности после развода?

Вопросы о выписке супругов из квартиры при наличии брачного договора и прописке одного из супругов

Вопросы раздела имущества при разводе и ипотечного кредита - возможные варианты решения

Как защитить имущество от описи при неплатеже супругом по кредиту?

Соглашение о разделе имущества при разводе - Передача квартиры и автомобиля супругам и ответственность за кредиты

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59