Вопросы по категории и использованию земли при покупке участка для строительства

Присмотрела землю. По кадастровому паспорту (получен 31 октября 2013)категория: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. В свидетельстве о собственности от 4 декабря 2008 написана категория: земли сельскохозяйственного назначегия, вид использования: для сельскохозяйственного производства. (по словам представителя продавца, после перевода категории владелец просто не менял свидетельство, но при покупке-продаже в моем свидетельстве так и останется как в кадастровом паспорте). В связи с этим вопрос, так ли это? и будет в моем свидетельстве земли населенных пунктов. Что меня интересует следующее, нужно ли попросить у продавца справку из наркодиспансера при совершении сделки, так как владелец 1947 года рождения.. и самое главное. Насколько сложно отмежевать кусок (15 соток) от участка этого (1.67 га учасок) и перевести разрешенное использование под ижс, а на оставшейся части посадить яблони и зеленый газон. Я пришла в администрацию и мне там сказали, что шанс мал, что они переведут, но у них были брошены фразы, что этот участок всего поля планируется под коттеджное строительство. А продавец упомянул какое-то зону Ж 1 у интересующего меня участка. Вот боюсь покупать и что потом не смогу построить дом. __ цель покупки участка: постройка Жилого двухэтажного дома в идеале с дальнейшей пропиской, одноэтажного строения - зоогостиница и в будущем небольшая конюшня. __ Не знаю с чего начать и куда идти, помогите.