Как оформить документально сделку по обмену долями в собственности при необходимости защиты от возможных рисков и непредвиденных обстоятельств?

В собственности у меня 1/3 доли (21 кв.м.) в трехкомнатной квартире и однокомнатная квартира (39 кв.м.). У сестры и мамы еще по 1/3 доли. Сестра предлагает мне подарить ей однокомнатную квартиру, она в ответ дарит мне свою 1/3 долю и в будущем не претендует на мамину долю. Можно ли это как-то оформить документально? Т.к. на слова ей верить нельзя (доли у всех были на основании приватизации, она же свою долю кому-то подарила, а потом у нас с мамой просила денег, т.к. человеку надо было вернуть деньги, чтоб он оформил дарение доли назад на нее). Мама готова подарить мне половину от своей доли, но всю боится, т.к. мало ли у нас с ней ухудшатся отношения и я выкину ее на улицу. Я понимаю, что мама может написать завещание в мою пользу и тогда сестра не будет ни на что претендовать. Но у меня нет никаких гарантий, что сестра опять что-нибудь не прокрутит с у же полученной однокомнатной квартирой, и в итоге останется без жилья и придет плакаться к маме. Мама ее пожалеет и перепишет завещание на нее. Подскажите, что можно предпринять? Заключить какой-нибудь договор с мамой? Взять какой-нибудь документ с сестры, что она не имеет больше никакого отношения к трехкомнатной квартире? Она вроде как не против, но это все на словах, а на бумаге на основе законов, что можно сделать? Есть ли такой документ?