Подача искового заявления в суд против риэлторской компании по делу о невыполнении условий договора на покупку земельного участка и уклонении от возврата аванса

Хочу подать в суд на риэлторскую компанию. Суть дела. Заключил договор на покупку земельного участка. Внес Аванс 200 000. Далее реальные условия оказались совсем не такими как обещалось. (Отсутствие инфраструктуры, электричесва, перенос строительных сроков сдачи и тд) По инициативе риэлторов было заключено дополнительное соглашение к договору о покупке. В котором аннулировался договор купли-продажи и риэлторы обязывались вернуть аванс. С удержанием 50 000 руб. 85 000 вернули срау при подписании данного доп соглашения. Оставшиеся 85 000 обязались вернуть после регистрации участка. (по их словам на момент подписания в течении 2 х недель) Далее в течении примерно одного года менеджер уверял меня что регистрации еще не произошла, поэтому и возвращать деньги еще нет повода. Потом сотрудники данной компании все таки сознались что регистрация произошла, но заявили что у них на данный момент отсутствуют денежные средства в требуемом размере. Попросили подождать еще. История об отсутствии денежных средств длилась еще порядка года. В конце концов дело взял под свой контроль лично генеральной директор данной риэлторской компании. Назначил несколько дат выдачи денежных средств, но «забывал» о них каждый раз и переносил сроки (как правило на неделю вперед, просил подождать его звонка и тп) В итоге ситуация зашла в тупик полностью. Директор трубку брать перестал, не перезванивает и на СМС не отвечает. Бухгалтер, секретарь и менеджер общаться отказываются, мотивируя что данным делом занимается лично директор. На мой взгляд, налицо мошеннические действия и уклонение от выполнения своих обязательств с целью присвоения себе денежных средств в размере 85 000 руб Исходя из вышеперечисленного не вижу другого выхода кроме как подачи искового заявления в суд, пока не вышел срок давности договора и доп соглашения. Из документов у меня в наличии имеется только оригинал дополнительного соглашения от 29.03.2013 (в котором прописано аннулирование договора, и возврат денежных средств - 85000) Вопрос. На какие статьи опираться в исковом заявлении в суде. Что собственно можно требовать, в каком размере и на основании чего. Необходимо ли писать претензионное письмо или нужно сразу подавать иск?