Как защитить свои права на наследство и неделимую квартиру при отсутствии свидетельства о праве на наследство другого наследника - опыт и рекомендации.

Вопрос такого содержания.

После смерти отца по закону мне досталась 1/2 доли однокомнатной квартиры, вторая часть по закону матери отца, она отказалась в пользу тетки. Тетка и я написали заявления о принятии наследства. Через 7 месяцев после смерти отца в 1998 году, с теткой был заключен договор продажи ее доли, деньги были переданы сразу после заключения договора, но зарегистрировать ни у нотариуса ни в ФРС не успели, она умерла так и получив свидетельства о праве на наследство. После ее смерти в наследство вступил ее сын (написал у нотариуса заявление о вступлении в наследство после смерти матери) но свидетельства о праве на наследство до сих пор не получил. Я вселился в квартиру через год после смерти отца, жилья другого не имею, оплатил его долги по жилью, его похоронил, оплачиваю вот уже 10 лет коммунальные платежи за жилье, а другой наследник до сих пор не получил и свидетельство о праве на наследство.

Помогите как действовать в этой ситуации, как оформить на себя неделимую квартиру, если возможно как признать договор купли продажи в 1998 году действительным, тем более деньги нами были внесены, а если это невозможно как его понудить продать ее мне с учетом тех расходов которые я нес в течении 10 лет. Может есть иные пути направленные для оформления моих прав на жилье.

Подскажите, по какому направлению мне стоит судиться, он принципиально не встречается, не ходит в суд (у нас уже были судебные процессы, но были нарушены принципы подсудности, и подведомственности). Сейчас дело в районном суде, адвокаты меняются, то у одного проблемы, то у другого, от последнего оформлено и подано в суд исковое заявление с требованием признании договора купли-продажи действительным, исключение 1/2 доли тетки из состава наследственной массы, признать право собственности на спорную долю и обязать ФРС зарегистрировать право собственности на спорную долю, но терзают сомнения, что эти требования неисполнимы.

Помогите разобраться, подскажите путь к решению моей проблемы.