Как избежать рисков при покупке квартиры по предварительному договору и как защитить свои интересы в сделке?

Вы же не пытками его вынуждаете снять всех жильцов с учета. Его доводы о срыве сделки и оставлении у него задатка необоснованны. Если он будет уклоняться от подписания основного договора, то Вы имеете право выйти в суд с иском и заставить его подписать этот договор. При этом требовать от него "выписки" жильцов до приобретения права собственности на имущество Вы действительно не имеете права, кроме случаев, когда такое условие согласовано сторонами (но устное согласование доказать очень сложно). Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ)

ГК РФ

Статья 429. Предварительный договор

...

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные "пунктом 4 статьи 445" настоящего Кодекса.

...

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

...

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

если будет уклонятся вы вправе обратится в суд согласно ст. 445 ГК РФ, согласно ст. 131-132 ГПК РФ

о понуждении сделки купли-продажи

Добрый вечер, Виталий! Согласно ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Т.е. при отчуждении имущества в Вашу пользу родственники продавца должны самостоятельно сняться с регистрационного учета в силу закона, если, конечно, они не имеют право пожизненного пользования.

Полагаю, что Вам необходимо в основном договоре купли-продажи в разделе "Права и обязанности сторон" четко прописать обязанность продавца по снятию его и членов семьи с регистрационного учета до определенной даты.

В разделе "Изменение/расторжение договора" указать, что в случае неисполнения продавцом обязанностей продавца по снятию его и членов семьи с регистрационного учета, покупатель оставляет за собой право расторгнуть настоящий договор, потребовать возвращения задатка, а также требовать возмещения убытков, в связи с несостоявшейся сделкой.

И никакой расписки писать не надо будет, т.к. все условия будут регламентированы договором. А у Вас, в случае судебного разбирательства, будут веские доказательства неисполнения продавцом договорных обязательств.

Его обязанность сняться с рег. учета до подписания основного догвоора, но это уже будет зависить от договоренности, вы вправе прописать дату снятия в основном договоре ст 421 ГК РФ, что в срок до ....обязуется снят с рег учета......В любом случае Вы сможете в любой моменты выписать их в суд порядке, как собственник ст 209 ГК РФ,31 ЖК РФ

По сути рисков никаких, за исключением, если супруга писала отказ от приватизации, в остальном выписать всегда можно через суд

Правильно говорит продавец - право собственности и пользования квартирой остаётся за продавцом до подписания основного договора продажи.

Нет никаких рисков - если не выпишутся, Вы, как новый собственник, выпишете всех посторонних на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ: "В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда".

Уважаемый Виталий задаток это обеспечительная мера для дальнейшего заключения договора купли продажи. Ст.381 ГК РФ предусматривает в случае неисполнение обязательств стороной давшая задаток он остается у другой стороны, неисполнение обязательств другой стороной получивший задаток - он возвращается в двойном размере.

Снятие продавца и членов семьи можно прописать в основном договоре или в акте приема передачи имущества являющегося частью договора.

Также бремя по содержанию имуществом до передачи его в собственность покупателя лежит на продавце.

Дело в том, что продавец на сегодняшний день не хочет вносить какие-либо изменения в основной договор купли-продажи ( и возможно ли их вообще туда внести если в предварительном их не было и условия не оговорили?) Мы хотим подстраховаться, чтобы не было в дальнейшем судебных дел насчет снятия прописанных лиц в этой квартире после передачи ее в нашу собственность. Проблема все в том сейчас, что продавец хочет заключить основной договор купли-продажи без всех этих условий получить всю сумму за квартиру, но документы будут в регистрационной палате и нам по сути квартира еще принадлежать не будет, а также в ней будут прописаны другие лица (продавец и дочка). Вообще зачем нам потом лишние проблемы и суды. Как этого избежать? И в праве ли мы выдвигать такое условия, чтобы до подписания основного договора они сняли всех с регистрационного учета?

И я не много поясню ситуацию и напишу основные пункты предварительно договора купли-продажи квартиры по которым есть вопросы.

Согласно данным в предварительном договоре купли-продажи квартиры

пункт 1.2. Указанный объект принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 24.04.2013 года, выдал нотариус нотариального округа ......... ФИО........ 23.04.2013 года, реестровый номер......... о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 сентября 2013 года сделана запись регистрации №....................., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии ............

Вопрос. Мог ли он или обязан был приватизировать такую квартиру. И что если это право не использовала его жена и дочь. И действительно ли они сохраняют право на пожизненное проживание в данной квартире. Как это все узнать?

Пункт 3. Сроки реализации намерений сторон и гарантии

Сторона-1 гарантирует, что на момент подписания Договора Продавец, является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, Не заложен, В споре и под арестом не состоит

И самое главное: Не ОБРЕМЕНЕН правами третьих лиц

Право собственности Продавца никем не оспаривается

Получается, что при подписании основного договора Объект будет обременен правами третьих лиц? Верно? т.е в нем еще будет зарегистрированный собственник и его дочь, а возможно и жена

они нарушают пункт договора 3.3?

т.е у них есть время выписаться до 25 мая по договору но они хотя подписать основной договор 15 мая и получить полную сумму за квартиру, хотя по договору время есть до 25 мая.

Вообще кого считать третьими лицами в данном случае можете пояснить? Жена и дочь могут ими считаться и при каких условиях?

Так же они нам не предоставили ни одной копии правоустанавливающих документов для проверки их подлинности. И вообще обязаны ли мы их проверять? И что нужно требовать для этой проверки (если вообще стоит это делать)

Вчера в последнем разговоре сказали,что раз уж и мы им не доверяем то они затаскают нас по судам. Помогите чем сможете. Заранее благодарю.