Продажа доли в таунхаусе - ограничения для остальных дольщиков при залоге объекта банком

Уважаемая Валентина!!!

Банк на о сновании ФЗ Об ипотеке в качестве залогового имущества берет все помещение.Это означает что что остальные дольщики без согласия банка не могут отчуждать свои доли Ограничено их право собственности предусмотренное ст209 ГК РФ

По нормальному Ваши доли изолированные , у вас не должно быть долевой собственности ,а должны отдельные квартиры , т.е. Вам нужно прекратить долевую собственность и признать за каждым из собственников право собственности на изолированную квартиру , тогда и банк в залог возьмет только отчуждаемую по ипотеке квартиру , а не весь дом .

Попробуйте сделать это в добровольном порядке если у Вас есть разграничение по тех плану , последний раз 2 месяца назад мы пытались сделать это с клиентами в добровольном порядке БТИ отказались делать отдельные тех. планы на доли , мотивируя тем , что земельный участок под ИЖС предоставлен ,а не под многоквартирный дом . Пошли в суд в судебном порядке прекратили долевую собственность произвели выдел долей в натуре . Поэтому не стоит так наказывать остальных собственников разделите Ваш дом и продавайте свою квартиру ст. 252 ГК РФ

Ст. 433 ГК РФ указывает:

"Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом."

Т .е. ограничения для остальных дольщиков имеются и касаются только распоряжения ими своим имуществом (долю в доме им невозможно продать, подарить, обменять без согласия банка).

А так ничего страшного.

НАЧНЕМ С ТОГО, ЧТО ТАУНХАУС - ЭТО МКД. И ЕСЛИ ЮРИДИЧЕСКИ ВСЕ ОФОРМЛЕНО ВЕРНО, ТО У ВАС БЫЛО БЫ СВИДЕТЕЛЬСТВО НА КВАРТИРУ.

А у вас доля, то есть на земле под ИЖС построен нелегально МКД. Банк не сможет оформить залог на весь дом, если все собственники не подпишут с ним договор залога доли. А они не подпишут, сами понимаете. Так что ищите другого покупателя, без ипотеки.

Оформить выдел доли через суд? Даже не знаю, как бы не было потом проблем.

Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2015)

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.

2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Риск есть что потом попробуют снести. Сейчас по бумагам у вас ИЖС, а будет МКД. А зона какая? если под ИЖС и по градостроительному плану нельзя строить МКД, то могут быть проблемы.

Статья 222. Самовольная постройка

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 14] [Статья 222]

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Абзац утратил силу.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Есть риски - расторгайте договор покупки жилья в таунхаусе согласно ст. 179 ГК РФ:

"Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего".

Добрый день!

Риски есть всегда, но это нормальная практика когда земля под домом находится в общедолевой собственности. Согласно 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случаях перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Уважаемая Валентина!! Юрист вам дал хороший совет

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в частности, земельный участок, расположенный под этим домом.

В соответствии с пунктом 8 постановления Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».к много квартирным домам относится- совокупность двух и более квартир, имеющих общее имущество.

в вашем вопросе изначально не всё понятно: как, кому и под что выделялась земля - только зная это можно что-либо планировать в своих действиях. Согласно ст.35 ЗК РФ отчуждение доли строения не может производится в\без отчуждения соответствующей части земли.... Один из вариантов (при отсутствии информации...) - обязательный выдел в натуреземли , выдел в натуре жилья и присвоение отдельного адреса - всё это приведет к идентификации объекта недвижимости , как отдельной единицы, а значит не возникнет проблем с которыми вы столкнулись.... а вы сейчас владеете общедолевой собственностью...

Здравствуйте!

Лично я не вижу рисков в том, что на земельном участке, имеющем разрешенный вид использования для ИЖС, будет фактически дом на два хозяина.

Ведь изначально был построен индивидуальный жилой дом, в котором у Вас, как Вы указали в своем вопросе, была доля (доля, а не квартира в доме).

А выделение доли в натуре (реальный раздел) предусмотрен законом (ст. 252 Гражданского кодекса РФ).

А поскольку такой раздел предусмотрен законом, то разделение индивидуального жилого дома на два (две отдельные квартиры) не противоречит разрешенному виду использования земельного участка.

Конечно. Вы правы. Застройщик нарушил изначально , продав нам квартиры. На руках у нас только договор купли-продажи. Техпаспорт он нам не передал. Хотели судиться, вернуть деньги и т д, но решили всё-таки узаконить дом в том виде, как есть. На данный момент у нас на руках техпаспорт на каждого собственника. Юрист рекомендует с этими документами сразу идти в регпалату и регистрировать в квартиры. Оставив землю в долевой собственности . Есть ли здесь риски?

Сейчас у нас обще долевая собственность и на землю и на дом. Объект загородный.