Покупка земельного участка под многоэтажное строительство - подводные камни и опыт работы.

Хотелось бы обсудить вопрос с получением земельного участка под многоквартирный дом. Первый вариант: Получение право аренды земельного участка без предварительного согласования путем участия в аукционах, проводимых КУМИ (комитет по управлению муниципальным имуществом) С одной стороны это самый легкий способ получить землю. Так как это уже полностью сформированные участки, согласованные с архитектурой, ген планом, со всеми тех заключениями, тех условиями и т.д. Получения земли можно незамедлительно переходить к основному проекту, который будет удовлетворять всем требованиям (этажность, ген план) и начинать строить. Никакой особой бумажной волокиты нет. НО после рассмотрения нескольких площадок, мы отклонили такой вариант, так как арендная плата очень высокая при невыгодном расположении самой земли, наличие множества условий таких как, строительство ТП. Второй вариант: Поиск “бесхозной” земли и получения участка с предварительным согласованием. Но этот номер не пройдет, о чем нам сразу дали знать в КУМИ. Третий вариант: На котором мы остановились. Это покупка земельного участка под ИЖС у физ. лица и затем перевод участка под многоэтажное строительство. Я понимаю, что это долгий и сложный процесс. Но хотелось бы обсудить этот вопрос. Какие могут быть подводные камни, с чего начать? Как я понимаю. Нужно определится с участком, взять подоснову, создать эскизные проект, который включает ген план и т.д., отнести в архитектуру на предварительное согласование. Если проект будет одобрен, то можно покупать землю и заниматься переводом земли. Пожалуйста, помогите разобраться с третьим вариантом. Насколько это реально воплотить в реальность и поделитесь опытом. Спасибо!