Предварительный договор купли-продажи офисного помещения - о чем нужно знать?

Договор предварительный совсем не плох, и гарантии заключаются не в регистрации, а в том, уверены ли вы в этой фирме, проверили ли вы её всесторонне. Если фирма ненадежная, то хоть трижды произведите регистрацию, результат будет (или может быть) плачевным для вас. Вы вот не написали, имеется ли в предварительном договоре условие о сроках оформления договора-купли продажи, если есть, то как увязано со сроками строительства, сдачи в эксплуатацию и т.п. Вот это важно...

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ

(нежилого помещения - части здания)

г. Москва «___»_____________ 2___ г.

________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице _________________________________, действующее____ на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «_______», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Директора ____________, действующей на основании Устава с другой стороны, далее при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор, далее по тексту - «Договор», о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется в срок не _______________ года заключить договор купли продажи (далее - «Основной договор») и передать в собственность Покупателя Недвижимость, а Покупатель обязуется принять Недвижимость в сроки определенные Основным договором, и уплатить за Недвижимость денежную сумму в размере и порядке, определенном Договором.

1.2. Недвижимость - часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, _________________________________, которое является нежилым помещением с функциональным назначением «смешанное, т.е. состоящее из ________________________ помещений»; тип помещений - «встроенное» и включает в себя в соответствии с документами БТИ:_____________________________________________________________________

Общая площадь Недвижимости составляет _______________ (______________________________) квадратных метра.

1.3. По настоящему Договору к Покупателю одновременно с переходом права собственности на Недвижимость переходит право пользования земельным участком, который занят Недвижимостью и необходим для ее использования.

1.4. Настоящим Продавец гарантирует Покупателю:

1) что передаваемая по Договору Недвижимость находится в собственности Продавца, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав № ____________________________

2) что продаваемая по Договору Недвижимость не заложена полностью или в части, и/или не продана.

2. Переход права собственности

2.1. Продавец и Покупатель условились, что право собственности Продавца на Недвижимость прекращается, а у Покупателя указанное право собственности на Недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

2.2. С момента подписания Сторонами Акта приемки - передачи Недвижимости на Покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимости.

3. Стоимость и порядок расчетов

3.1. Стороны договорились о том, что цена приобретения Недвижимости, продаваемой по Договору, составляет сумму, эквивалентную _____________________________________ (_______________________________________) долларов США, в том числе сумма НДС в размере, эквивалентном ___________________________________ долларов США.

3.2. Оплата цены приобретения Недвижимости производится путем перечисления Покупателем рублевого эквивалента денежной суммы, указанной в п. 3.1. Договора, по официальному курсу Центрального Банка Российской Федерации на день принятия банком Покупателя распоряжения Покупателя об осуществлении платежа на расчетный счет Продавца, указанный им в настоящем Договоре. Датой оплаты считается дата зачисления платежа на счет Продавца в банке Продавца.

3.3. Оплата производится в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания уполномоченными представителями Сторон Основного договора единовременным платежом.

3.4. Расходы по оплате регистрационного сбора, предусмотренного в п. 5.1.2., возлагаются на Продавца.

4. Передача Недвижимости

4.1. Передача Недвижимости Продавцом Покупателю осуществляется по Акту приемки-передачи Недвижимости, подписываемому надлежаще уполномоченными представителями Сторон в течение 1 (одного) рабочего дня с даты получения Продавцом полной цены приобретения Недвижимости.

4.2. Недвижимость считается переданной Продавцом и принятой Покупателем с момента подписания Акта приемки - передачи Недвижимости, указанного в п. 4.1. настоящего Договора.

5. Обязательства и полномочия сторон

5.1. В соответствии с Договором Продавец принимает на себя исполнение следующих обязательств:

5.1.1. Не позднее 30 (тридцати) дней с даты получения Продавцом полной суммы стоимости Недвижимости предоставить Покупателю акты выверки расчетов с организациями, оказывавшими Продавцу эксплуатационные и коммунальные услуги на дату регистрации права Покупателя на Недвижимость. В случае наличия выявленных в соответствии с такими актами задолженностей Продавец обязан погасить их в течение 10 (десяти) рабочих дней. Продавец также информирует в письменной форме о местонахождении и необходимых реквизитах указанных выше эксплуатационных и коммунальных организациях, для целей подписания Покупателем с ними соответствующих договоров, в срок, не позднее даты представления указанных выше актов выверки расчетов.

5.1.2. Не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты получения от Покупателя документов, указанных в п. 5.2.1. Договора, передать в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы полный комплект документов необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимость от Продавца к Покупателю, включая документы, подтверждающие уплату Продавцом соответствующего регистрационного сбора.

5.1.3. Передать Покупателю Недвижимость в порядке определенном настоящим Договором.

5.2. В соответствии с Договором Покупатель принимает на себя исполнение следующих обязательств:

5.2.1. При подписании настоящего Договора предъявить и/или в течение 1 (одного) рабочего дня с даты получения Продавцом полной суммы стоимости Недвижимости передать по Акту приема-передачи Продавцу документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, необходимые для регистрации перехода права собственности на Недвижимость от Продавца к Покупателю.

5.2.2. Оплатить цену приобретения Недвижимости в сроки, предусмотренные статьей 3 настоящего Договора.

5.2.3. Принять у Продавца Недвижимость в соответствии с условиями настоящего Договора.

6. Ответственность Сторон. Гарантии.

6.1. В обеспечение обязательства, предусмотренного п.1.1. Договора, Продавец уплачивает Покупателю задаток в размере ________________________ долларов США в срок не позднее 5-ти дней с даты заключения Договора.

6.2. Сумма задатка, указанная в п.6.1., подлежит возврату в течение 5-ти в случае, если Основной договор не будет заключен между сторонами в срок, предусмотренный п.1.1.Договора.

7. Действие Договора во времени. Изменение и прекращение Договора

7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до вступления в силу Основного договора.

8. Обмен Информацией. Конфиденциальность

8.1.Каждая из Сторон рассматривает Договор и содержание его положений, равно как и любые иные сведения, полученные от другой Стороны, как конфиденциальную информацию и не разглашает такую информацию никаким третьим лицам, за исключением должностных лиц и уполномоченных представителей каждой из Сторон, без предварительного письменного согласия другой Стороны. Несмотря на вышеизложенное, положения настоящего пункта не распространяются на случаи, когда какая-либо информация:

должна предоставляться в соответствии с законодательством Российской Федерации;

становится достоянием гласности через другие источники помимо Сторон или их должностных лиц или уполномоченных представителей.

8.2. Нарушение требований о конфиденциальности может иметь следствием предъявление к Стороне, допустившей несанкционированное разглашение информации, требования о возмещении убытков.

8.3. Стороны договариваются, что все извещения и уведомления, связанные с исполнением Договора, могут взаимно передаваться любым способом, допускающим возможность однозначного подтверждения факта и времени отправления и получения таких извещений и уведомлений. Для целей оперативного обмена информацией могут использоваться также и иные способы, как-то: электронная почта, телефонная и телефаксимильная связь, что не освобождает Стороны от обязанности своевременно направить сообщение способом, о котором сказано в предыдущем абзаце.

8.4. В случае изменения адреса по сравнению с тем, который известен Сторонам на момент вступления в силу Договора и в нем указан, Стороны немедленно уведомляют об этом друг друга. В противном случае любое уведомление или сообщение, направленное по старому адресу, считается надлежаще отправленным, а все риски наступления неблагоприятных последствий возлагаются на Сторону, своевременно и надлежащем образом не известившую об изменении адреса.

8.5.Все уведомления, связанные с исполнением обязательств по Договору, составляются в письменном виде и считаются надлежащим образом направленными и доставленными одной из Сторон, если они направляются по почте по нижеуказанному почтовому адресу или по другому адресу, который может периодически сообщаться одной из Сторон другой Стороне в письменном виде, либо вручаются лично другой Стороне.

9. Освобождение от ответственности

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или не надлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если это произошло в результате действия форс-мажорных обстоятельств, возникших после даты подписания Договора, и если такие обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение Договора, Форс-мажорные обстоятельства определяются как события или обстоятельства, находящиеся вне пределов разумного контроля Сторон, и включают: наводнения, землетрясения, ураганы, пожары и другие стихийные бедствия, неблагоприятные климатические условия, забастовки, военные действия, террористические акты, а также решения государственных органов Российской Федерации.

9.2.В случае если какие-либо форс-мажорные обстоятельства непосредственно влияют на срок исполнения любых обязательств по Договору, такой срок продляется на время действия соответствующих обстоятельств,

9.3. В случае наступлений форс-мажорных обстоятельств пострадавшая сторона обязана в течение 5 (пяти) календарных дней в письменном виде уведомить другую сторону о моменте наступления и характере указанных обстоятельств и предполагаемой продолжительности их действия. Сторона, не направившая своевременно такое уведомление другой Стороне, теряет право ссылаться на указанные форс-мажорные обстоятельства в качестве основания для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее обязательств по Договору, и обязана возместить другой Стороне убытки, связанные с таким не извещением или несвоевременным извещением (за исключением случаев, когда само такое обстоятельство препятствует извещению).

9.4. В случае если любая из Сторон не в состоянии выполнять обязательства по Договору в силу наступления форс-мажорных обстоятельств. Стороны проводят консультации в целях поиска возможностей разрешения проблем, возникших в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств.

10. Применимое право, разрешение споров

10.1. Во всем, что прямо не урегулировано Договором, к отношениям Сторон связанным с заключением, исполнением и прекращением Договора, будет применяться законодательство Российской Федерации.

10.2. Споры, возникшие в процессе исполнения Договора, решаются Сторонами с соблюдением претензионного порядка, а при не достижении соглашения передаются на разрешение Арбитражного суда города Москвы.

10.3. Любые претензии по Договору должны быть детально изложены в письменной форме с приложением соответствующих материалов и подписаны уполномоченными представителями Сторон, и направлены другой Стороне по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с курьером под подпись ответственного лица адресата. Ответ на претензию дается не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты ее получения. Дата получения определяется по дате уведомления о вручении или дате приема (в случае доставки курьером).

11. Иные условия

11.1. Договор состоит из статей и пунктов, заголовки и нумерация которых сделаны в целях удобства при производстве ссыпок на определенные условия и никоим образом не могут влиять на толкование и конструкцию самого Договора.

11.2. Договор составлен на русском языке, с равной юридической силой для каждого экземпляра, подписан в 2-х экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

11.3. Все приложения к Договору, как упомянутые, так и неупомянутые, являются его неотъемлемыми частями и составляют с ним одно целое.

11.4. Все изменения и дополнения Договора имеют силу лишь в случае, если они совершены в письменной форме и подписаны полномочными представителями Сторон.

11.5. Одна Сторона вправе по согласованию с другой Стороной уступить свои права по настоящему Договору третьему лицу полностью или частично при условии принятия последним условии и обязательств по Договору. Переуступка прав оформляется дополнительным соглашением о переуступке прав, которое является неотъемлемой частью Договора.

11.6. В случае если любое из условий Договора окажется недействительным или неисполнимым, это не будет влиять на исполнение Договора в той части, которая признается исполнимой, законной и действительной, как если бы такое условие никогда не было частью Договора.

Юридические адреса и реквизиты сторон:

Продавец: Покупатель:

Алексей, здравствуйте! Предварительные договоры государственной регистрации не подлежат.

С уважением,

Харченко О.В.

Уважаемый Алексей!

Обозначьтесь на мой адрес эл. почты dozorov@inbox.ru, я Вам прокомментриую особенности Вашего случая.

Вот только что мне сказали что предварительный договор не регистрирует рег. палата, а только основной. в ст. 249 не нашел я про регистрацию предварительного договора купли-продажи. Всё-таки регистрируют? Если да, то кроме него что еще нужно иметь?