Покупка офисов в здании - как защитить себя при предварительном договоре и переводе помещения из жилого в нежилое

Я покупаю офис в здании. Здание трёхэтажное, владелец его является ИП, и оформлял здание как жилое (как он объяснил его проще заверять, согласовывать, оформлять). У него на руках зеленка о том что он собственник здания и зеленка о том что он собственник земли, на котором стоит это здание. Я заказал выписку из регпалаты, здание ничем не обременено, не под арестом и прочее.

В данные момент мы с ним будем заключать предварительный договор купли-продажи, где всё будет четко прописано, я просто на одном из этажей покупаю два офиса. Так же ссылка в договоре на все правоустанавливающие документы и зеленки будет.

НО основной договор купли-продажи мы будем заключать только через два месяца, потому что сейчас он здание переводит из жилого в нежилое, плюс в кадастровом паспорте у него общая площадь стоит на здание, без разбивки на офисы, а сейчас там возведены перегородки и также после перевода он вновь вызовет БТИ для обмера получившихся площадей. А также в течении этих двух месяцев он собирается подарить половину этого здания своему партнеру, то бишь будет потом две зеленки у каждого по 1/2 в собственности.

Вопросы:

1) Представим что мы заключили предварительный договор, в котором всё указано, в том числе что мои два офиса он никому не перепродаст и т.п. Допустим он за это время подарит половину здания собственнику, смогу ли я вернуть уплаченные деньги по договору если окажется что мои офисы он тому подарил (я сейчас плачу 30%, а через два месяца после того как он все оформит оставшиеся 70%)?

То есть в суде проблем не возникнет, так как у меня на руках договор с ним, что он собственник и я помещение купил у него? Я просто подстраховаться хочу мало ли что, надеюсь никаких судов не будет.

2) Как с этим переводом из жилого в нежилое? В предварительном договоре на это акцентировать внимание? Что сейчас типо это помещение жилое (называется так), и что собственник обязуется к моменту заключения основного договора перевести его в нежилое? Или нельзя так писать? Как тут можно подстраховаться?

Заранее огромное спасибо!