Как получить разрешение на строительство дома на земле для эксплуатации квартиры в блокированном жилом доме?

Уважаемая Ольга! Письмом от 17 октября 2011 года № ог-д23-1694 (av-ue.ru Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ следующим образом разъясняет статус жилого дома блокированной застройки:

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. При этом они имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположены на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Ранее в пункте 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения (утвержденных приказом Федеральной службы государственной статистики от 11 августа 2009 г. N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг» (далее – Приказ Росстара № 168) было установлено, что жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам.

Однако в действующей редакции Приказа Росстара № 168 (в редакции приказа Росстата от 03.08.2011 N 343 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством») данное положение было упразднено. Тем не менее, осталась процитированная норма части 6 Положения, которая является ошибочной.

Еще один основополагающий документ - Жилищный кодекс РФ, ч. 3 ст. 16 - определяет под квартирой - структурно обособленное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Кроме того, в ней должны быть помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Само же понятие МКД в ЖК РФ не определено.

Но это определение дано в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Согласно этому документу, многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В свою очередь, Градостроительный кодекс РФ к многоквартирным домам относит и дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, но не более четырех, в каждой из которых находятся несколько квартир, помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Собственник блока в доме блокированной застройки вправе реализовать свои права только в отношении принадлежащего ему блока. Правомочия собственника одного блока не могут распространяться на другие блоки и на дом блокированной застройки в целом. В противном случае, будут чиниться препятствия в реализации правомочий собственников других блоков, что будет противоречить части 4 статьи 212 ГК РФ.

СВОД ПРАВИЛ: ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ, СНиП 31-01-2003 не распространяется на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками, а также на мобильные жилые здания (п.1.2 Свода правил, docs.cntd.ru.

В свою очередь, СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» распространяется на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными; рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, вследствие чего его можно относить к объекту индивидуального жилищного строительства.