Или будет сервитут?) Какие права на гараж у кого есть?

Скажите пожалуйста, мы оформляем дом и земельный участок в собственность. Дом на 2 собственника, хотелось бы разделить земельный участок (и поставить забор, сейчас второй собственик-моя бабушка, но она хочет продать дом чужим людям). Вопрос 1:Дело в том, что у нас с одной стороны ворота, с другой стороны есть только возможность установить калитку (для второй половины). Не знаем как нам поступить: заключить мирное соглашение о разделе земли (мирно заключить соглашение о порядке пользования, но тогда при продаже бабушкиной половины с новыми владельцами надо будет заново заключть договор?) или подать в суд на раздел? Скажите какие критерии делимости земельного участка? Вопрос 2: На общем неделимом участке родственница бабушки поставила свой метал. Гараж. И тем самым заняла приоритетное место под гараж. Скажите пожалуйста, нам тоже нужен гараж, если мы его поставим внутри двора, то будем проезжать по общей земле. Как же тогда делить землю? (или будет сервитут?) Какие права на гараж у кого есть? Нам не нужен их гараж, но это место нам тоже нужно (это единственное место с наружной стороны для возможности установки гаража). Бабушка хочет продать свою половину вместе с гаражом (аргумент - без гаража мне дадут мало денег за половину)..., но почему она решила что это место под гаражом принадлежит ей? Мы правы? Я не знаю на что мы можем притендовать в этом случае? Подскажите что можно требовать и кто в чем не прав? Заранее спасибо за ответ!