Возвращение авансового платежа при покупке арендованного имущества - как применять постановление ВАС 73 в данной ситуации?

"Через год помещение передал обратно." - это сильно.

Если арендатор не зарегистрировал своё право собственности в Росреестре на основании ст. 8.1 ГК РФ, а имущество вернул обратно Вам, то оно Ваше.

Потому разъяснения Пленума ВАС РФ не применимы к Вашей ситуации.

Т. е. фактически аренда продолжается до окончания договора аренды.

По сущности вы ответили на свой вопрос. Если договор купли-продажи помещения был зарегистрирован, то фактически собственником является покупатель (арендатор).

С момента передачи помещения в аренду при последующей продажи данного помещения, датой передачи помещения покупателю является дата подписания акта о передачи помещения в аренду.

Если вы не регистрировали договор купли продажи помещения и приняли помещение назад от покупателя(арендатора) то вы вашей сделку можно признать не действительной, и после этого действует договор аренды.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ

ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

Последний абзац п. 5

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

что бы точно ответить на ваш вопрос нужно знать как зафиксирован момент перехода права собственности на помещение по договору купли-продажи и почему покупатель отказывается от исполнения этого договора.

Учитывая, что вторая часть не оплачена, я бы на вашем месте обратился в суд за исполнением договора.

Гражданский кодекс

Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

поэтому не ясно,

а) почему вы должны возвращать авансовый платеж.

б) какое вообще отношение имеет к вашим обязательствам

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 ноября 2011 г. N 73

Право собственности по сделке купли-продажи должно быть зарегистрировано согласно ст 8.1 ГК РФ и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Помещение было передано по договору аренды, покупатель не зарегистрировал право собственности, оплату за помещение не внес. Следовательно, волеизъявление у арендатора на покупку помещения не было.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ст 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Авансовый платеж можно считать арендной платой внесенной авансом.

В любом случае пользование помещением является неосновательным обогащением и аванс по договору купли-продажи д.б. зачтена в счет оплаты за аренду.

Поскольку регистрации права не было по договору купли продажи ст. 421 ГК РФ то будет действовать Ваш договор аренды. Пленум тут не подходит в этой ситуации.

Сделка в госреестра не оформлялась, в договоре написано, что договор купли продажи подается в госреестра после выплаты всей суммы