Какие риски возникают при покупке квартиры, полученной по завещанию при возможном опротестовании завещания?

Question

Хотим приобрести квартиру. Продавец получил ее по завещанию. Есть вероятность, что завещание будет опротестовано, в результате чего право собственности перейдет к другому лицу. Если квартира на тот момент уже будет продана нам, какие риски для нас это принесет? Значит ли это, что сделка будет признана незаконной и нам придется возвращать квартиру обратно?

Моисеев Владимир Николаевич · Accepted Answer

Уважаемый Юрий г.Севастополь ! Согласно ч.2 ст.1131 ГК РФ Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается. Кроме того: Во-первых, продать или купить Квартиру как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на неё зарегистрировано в Росреестре или БТИ (до 1998г) субъекта РФ , что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ). Во-вторых, в вашем случае у Продавца должны быть документы: 1) подтверждающие право собственности на квартиру 2)Кадастровый и Технический паспорта на квартиру и т.д. В-третьих, для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности: -Предмет договора с его характеристиками(квартиры и т.д.) -Цена договора; -Порядок и форма оплаты по договору; -Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д. В-четвёртых, если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу - Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ). Кроме того Купить - Продать квартиру как объект недвижимого имущества: - по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ; - по расписке – НЕЛЬЗЯ !!! - по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ; - МОЖНО только по Договору купли-продажи !!! (ст.160 ГК РФ) Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности в Росреестре РФ субъекта. Желаю вам удачи Владимир Николаевич г.Уфа 14.10.2015г

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Вероятность определенная есть, но у добросовестного приобретателя в таком случае квартиру не отнимут, да и есть вполне конкретный срок для признания сделок недействительными. Признать в суде сделку недействительной по основанию из параграфа 2 главы 9 ГК РФ можно в пределах срока исковой давности по недействительным сделкам из ст. 181 ГК РФ ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Вантеева Марина Викторовна · Answer

Юрий, добрый вечер. Во-первых, маловероятно, что суд удовлетворит иск тех граждан, которые будут оспаривать завещание. Нотариус проверяет дееспособность завещателя и несет за заведомо незаконное удостоверение уголовную ответственность. Это - во-первых. Далее: Согласно статьи 302 ГК РФ: Истребование имущества от добросовестного приобретателя. 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. Таким образом, я не вижу здесь проблем. Вы - добросовестные приобретатели. С уважением, юрист М.В. Вантеева

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Если квартира перешла к тому кто Вам ее продаст не в результате преступных действий, то ее у Вас не заберут, поскольку Вы в данном случае будете добросовестным приобретателем. Рисков у Вас по сути нет. Нервы помотают судами, но собственником Вы быть не перестанете.

Согласно ГК РФ:

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Берестов Сергей Николаевич · Answer

Здравствуйте! Риск изъятия у Вас квартиры, конечно, существует. Но необходимо в каждом случае учитывать конкретные обстоятельства и имеющиеся основания для оспаривания права собственности продавца на объект недвижимого имущества (в Вашем случае - права продавца на наследство). Кроме того, Вам следует учитывать содержание статьи 302 Гражданского кодекса РФ, согласно которой "если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях". В Вашем случае имущество перейдет к Вам (как к добросовестному приобретателю) по возмездной сделке (купля-продажа, а не дарение), поэтому для изъятия у Вас квартиры истцу необходимо будет в суде доказать, что квартира (спорное имущество) выбыла из его владения каким-либо путем помимо его воли. Повторюсь, нужно анализировать конкретные обстоятельства. Сложно "гадать на кофейной гуще". Здесь можно что-либо однозначно сказать только в пределах теоретических умозаключений.

Давидович Людмила Борисовна · Answer

Заберут ли квартиру при удовлетворении иска об оспаривании завещания зависит от основания оспаривания. Однако, если есть порок воли - напр. завещатель был недееспособным, или не подписывал завещание, подписывал под угрозой и т.п., то заберут даже у добросовестного приобретателя. ст. 302 гк рф. Поэтому риск есть. При истребовании квартиры у Вас, вправе взыскать цену, уплаченную по договору с продавца. Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Какие риски возникают при покупке квартиры, полученной по завещанию при возможном опротестовании завещания?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 3 (от 08.08.2024)

Семейный кодекс Российской Федерации (ред. от 23.03.2026)

Похожие вопросы

Какова сила предыдущего завещания? Кому принадлежит квартира?

Кооперативная квартира, купленная до брака и зарегистрированная на меня, будет наследована моей дочерью или правом имеет мой муж?

Если в завещании определена только одна квартира на меня, значит ли это, что я не могу претендовать на другое ее имущество?

Имеет ли мать продавца право на квартиру по завещанию и на каких условиях стоит соглашаться на ее покупку?

Риски и способы обеспечения безопасности при покупке дачного участка, унаследованного через завещание

Права матери на квартиру, оставленную в наследство - возможен ли ее отказ и условия покупки

Права матери на квартиру в случае наследства без родных братьев и сестер

Существует ли риск приобретения квартиры на материнский капитал

Идёт суд по отмене завещания на квартиру, но квартира уже продана - что произойдет с сделкой?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59