Как правильно продать дом и земельный участок и защитить свои интересы - налоги и договор купли-продажи с обременением.

Question

Как мне лучше поступить в следующей ситуации. Я продаю дом за 20 млн. руб., дом принадлежит мне на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от 1995 г. (в БТИ зарегистрировано), а з.у. на основании того же свидетельства и Решения исполнительного комитета районного совета депутатов от 1955 г. о передаче в постоянное пользование з.у. для строительства дома, что подтверждается Свидетельством УФРС от 2008 г. (кадастровый паспорт имеется 2008 г.). Буду ли я платить налог после сделки, если да то могу ли я разбить сумму, продав участок за 1 млн. руб., а дом за 19 млн. руб.? Второй вопрос, мы с покупателем решили заключить договор купли-продажи с обременением и зарегистрировать его в УФРС, т.к. большую часть суммы покупатель уже оплатил, а остаток оплатит только через 3 месяца. Подскажите, пожалуйста, что должно быть в подобном договоре прописано, что б подстраховать меня-продавца и обязать покупателя расплатиться именно в оговоренный в договоре срок? Что б в случае расторжения договора мне не пришлось возвращать деньги, т.к. в моем доме покупатель делает ремонт, а я уже вложил деньги в другую недвижимость. Заранее благодарю.
 С ув. Евгений.

Филиппова Татьяна Анатольевна · Accepted Answer

Евгений,в соотвествии со ст.35 п.4 Земельного кодекса, отчуждение здания, находящегося  на зем.уч. и принадлежащего одному лицу, производится вместе с земельным участком. 
Т.е. в договоре купли - продажи у вас будет земельный участок и расположенный на нем дом. Как вы оцените стоимость зем. участка и дома - это ваше дело, конечно цена участка не может быть ниже, указанной в кадастровом плане. Налог вам придется платить, но если вы покупаете другую недвижимость, то налоговая должна сделать налоговый вычет, с учетом стоимости приобретенной вами недвижимости. 
  Чтобы обезопасить себя, пропишите в договоре оплату процентов, от невыплаченной вовремя суммы. Размер процентов можете установить сами. Далее вы через суд сможете взыскать эти деньги с учетом процентов. Причем, начисление процентов можно установить ежедневно или ежемесячно, как вы договоритесь.

Яковлев Евгений Алексеевич · Answer

Будет браться 13% с объекта недвижимости (сумма ЗУ и дома) по поданной вами в налоговую декларацию если вы не воспользуетесь налоговым вычетом (ранее уже использовали) по ст. 220 НК. В договоре д.б. условие что до полной оплаты всей суммы дом в залоге. Обремененеие (залог) снимает УФРС после полной оплаты. Поскольку вы уже сдали документы в Регпалату (УФРС) поинтересуйтесь там - есть ли запись о залоге

Медведев Станислав Александрович · Answer

Евгений роли ни какой ни сыграет. Налоговая инспекция будет требовать уплаты налогов по налоговому законодательству.

Евгений · Answer

Спасибо большое за консультацию. Скажите пожалуйста, а то что я неработающий пенсионер сыграет какую -то роль в уплате налогов? И еще, расчет за дом происходит следующим образом: на мое имя уже оформили три только сданные кватиры, которые принадлежали моему покупателю, часть средств, которые мне также передал покупатель я вложил в их ремонт, остатком суммы, который мы пропишем в договоре, по факту будет ещё одна квартира, которая еще не сдалась но  также  БУДЕТ принадлежать моему покупателю. Я исхожу из расчета, что если квартира к сроку, который мы укажем в договоре с обременением, не будет сдана и не будет к тому моменту оформлена на моего покупателя, он мне по договору должен будет в любом случае уплатить недостающие деньги. Будьте добры скажите как может налоговая расценить разные даты в свидетельсвах. То есть я еще не продал дом, но приобрел квартиры. Спасибо!

Как правильно продать дом и земельный участок и защитить свои интересы - налоги и договор купли-продажи с обременением.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Возможно ли временно прописать покупателя для получения кредита и заключения договора купли-продажи квартиры?

Что делать, если покупатель не исполняет условия договора при продаже дома в Коми Республике, город Ухта?

Условия продажи доли в квартире - что произойдет, если покупатель не соблюдает договор и как вернуть ранее выплаченные деньги?

Ситуация с расторжением договора купли-продажи дома

Возможность ремонта и перепланировки дома при невыплате оставшейся суммы покупателем - правовые последствия

Сравнение договора купли-продажи с обременением и предварительного договора купли-продажи при продаже здания

Вопрос о действительности пункта предварительного договора при отсутствии его в основном договоре при расторжении сделки

Может ли покупатель через суд вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи

Вопрос о возврате задатка при отказе покупателя от заключения основного договора купли-продажи квартиры

Продавец и покупатель достигли согласия по возврату сделки на дом с рассрочкой платежа

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59